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<title>『三度のメシよりマンションが好き』ですが何か？</title>
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<description>東京と横浜・川崎を中心に約200の理事会を見てきたマンション管理士が
悩める理事長のあなたにそっと囁きます
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 <title>『三度のメシよりマンションが好き』ですが何か？</title>
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<title>マンション管理士で「人材」を探せるか？</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51394731.html</link>
<description>このタイトルの結論から言いますと、「マンション管理士で人材（実務能力もある人）を探すのは至難の業」ということになります。私がマンション管理士試験に合格したのは、資格が創設された平成13年度でした。まだマンション管理業界には折らず、不動産仲介業に従事し仕事を...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-10-07T11:13:55+09:00</dc:date>
<dc:subject>●マンション管理</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P>このタイトルの結論から言いますと、<BR>「マンション管理士で人材（実務能力もある人）を探すのは至難の業」<BR>ということになります。<BR><BR><BR><BR>私がマンション管理士試験に合格したのは、資格が創設された平成13年度でした。<BR><BR>まだマンション管理業界には折らず、不動産仲介業に従事し仕事をサボりながら大学の図書館で3ヶ月間勉強し、何とか最低ラインの38点で合格しました（当時の先輩方、スミマセン！）<BR><BR>ある業界に詳しい方の話では、当時合格ラインを40点にする予定だったのが、それだと合格率が2％台となり、超難関試験となってしまう為、10％に納める方向で合格ラインを下げたところ38点に落ち着いた、ということです。<BR><BR>つまり私は政策上「拾ってもらった」管理士です（笑）<BR><BR>当時は資格熱と言いますか、10万人もの受験生で試験会場は溢れかえっていました。<BR><BR><BR><BR>そして今日に至る受験者数は減少の一途を辿っています。<BR>私にブログの作り方を教えてくれた<A href="http://blogs.yahoo.co.jp/oyaji_1950/58410660.html" target=_blank>ＯＹＡＪＩさんのブログ</A>に、マンション管理士の受験者／合格者人数が書いてありました。<BR><BR>平成１３年度受験者　99,906人　合格者　7,213人<BR>平成１４年度受験者　53,317人　合格者　3,719人<BR>平成１５年度受験者　37,752人　合格者　3,021人<BR>平成１６年度受験者　31,278人　合格者　2,746人<BR>平成１７年度受験者　26,184人　合格者　1,909人<BR>平成１８年度受験者　21,743人　合格者　1,814人<BR>平成１９年度受験者　19,980人　合格者　1,479人<BR><BR>上記のように今まで延べ約29万人が受験し、合格者は約2.2万人だそうです。<BR>合格率はざっと7.5％、宅建（私が受験したときは15％）より高い合格率です。<BR><BR>ところが、実際にマンション管理士を職業（専業）にしている人は、全国でも30名程度ではないか、と言われています。（先日の朝日新聞記事で管理士団体の方のコメントにありました。）<BR><BR><BR>30名　÷　2.2万人　＝　0.136％！<BR><BR><BR><U>・合格者に実務知識や経験がなくお役に立てない<BR>・知識経験豊富な合格者のほとんどが管理会社の社員である<BR>・管理組合の無関心で営業するきっかけが難しい</U><BR><BR>大きくはこの3つが原因でこの割合を産んでいると推察します。<BR><BR><BR><FONT color=#000099>最近まで、「議論ができるマンション管理士と出会いたい」と恋焦がれていましたが、今はその出会いを半ば諦めるどころか、「マンション管理士を見たら疑ってかかれ」位の気持ちになっています。<BR></FONT><BR>今、共に動いている仲間はみんなマンション管理士の資格を持っていません。<BR><BR><BR><BR>今は、マンション管理士を探すより、<BR><BR>・マンション管理業界で揉まれながら問題意識を高く持ち続けている実務経験豊富な人か<BR>・業界未経験でもモチベーションが高い人（これは自戒の念を込めて）<BR><BR>を探し、マンション管理士のあり方などは後から身に着けてもらった方が早い、と確信しています。</P>]]>
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</item>
<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51393189.html">
<title>２つのブログを立ち上げました</title>
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<description>　この度メルすみごこち事務所では、１０月に入り２つのブログを立ち上げました。簡単ではありますが、以下に内容をご紹介いたします。（タイトルをクリックすると各ブログへジャンプします。）～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～新ブログ１：コアメンバーブログ「え...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-10-03T04:05:34+09:00</dc:date>
<dc:subject>●その他のお知らせ</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P>　この度メルすみごこち事務所では、１０月に入り２つのブログを立ち上げました。簡単ではありますが、以下に内容をご紹介いたします。（タイトルをクリックすると各ブログへジャンプします。）<BR><BR><BR>～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～<BR><BR><BR><STRONG><FONT size=4>新ブログ１：コアメンバーブログ<BR><FONT color=#ff0000><A href="http://e-sumigokochiblog.livedoor.biz/" target=_blank>「えっ！管理組合を助けるマンション管理士が何で実務知らないの？」</A></FONT></FONT></STRONG><BR><BR><BR>→志を共にする仲間３名それぞれが週１回のペースで記事をアップしていきます。週３回更新、ということになります。（１０月中～下旬からの更新となり、原則として私は更新作業に加わりません。）<BR><BR>　このブログを作成した目的は、<FONT color=#3333ff><STRONG>管理会社等（それも２社以上）を渡り歩いた、業界経験豊かな仲間からの「生のメッセージ」を管理組合員の皆様へお届け</STRONG></FONT>することです。<BR><BR>　そして、各仲間が<STRONG><FONT color=#006600>「コンサルタントとして高い技術と想いを『自分の言葉でメッセージ』していく」ということを、ブログへの投稿を通じて学んでもらう</FONT></STRONG>ことも目的としています。<BR><BR><BR><BR><BR><STRONG><FONT size=4>新ブログ２：本ブログを振り返るための整理用ブログ<BR></FONT></STRONG><FONT color=#ff0000><A href="http://blogs.yahoo.co.jp/sumigokochi1" target=_blank><STRONG><FONT size=4>「三度のメシよりマンションが好きですが何か」　ＰＢBlog</FONT></STRONG></A><BR><BR><BR></FONT><FONT color=#000000>→このブログは、しばらく<STRONG><FONT color=#3333ff>本ブログ「三度のメシより～」のリバイバル版（改訂版）</FONT></STRONG>として運用させて頂く予定です。<BR><BR>　<STRONG><FONT color=#006600>昔の記事の掘り起こし（自身にとっての振り返り）</FONT></STRONG>としてアップしますが、<STRONG><FONT color=#006600>情報の古いものは新しく</FONT></STRONG>し、今でも活用できる内容にブラッシュアップします。<BR><BR>　なお、こちらのブログはyahoo!Blogを採用しています。<BR><BR>～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～<BR><BR><BR>新ブログは以上です。<BR>今後ともよろしくお願いいたします。</FONT></P>]]>
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<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51392010.html">
<title>小規模マンション「復活への道」（４）</title>
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<description>（前回記事「小規模マンション「復活への道」（３）」はこちらをクリックして下さい。）　急ピッチで準備を進めてきて、ようやく臨時総会の準備です。　今回は、総会議案書を私が作成しました。管理会社時代に様々な議案書を作ってきたことが役に立っています。　就任したば...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-09-30T01:21:37+09:00</dc:date>
<dc:subject>●マンション管理</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<A href="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51381491.html" target=_blank>（前回記事「小規模マンション「復活への道」（３）」はこちらをクリックして下さい。）</A><BR><BR>　急ピッチで準備を進めてきて、ようやく臨時総会の準備です。<BR><BR><BR>　今回は、総会議案書を私が作成しました。管理会社時代に様々な議案書を作ってきたことが役に立っています。<BR><BR>　就任したばかりの理事の皆さんも少しずつ理事会活動に慣れてきて、出欠票の回収や声掛けなどを積極的に取り組まれた結果、約１５件のうち１件を除き全員から票を集めることができました。管理規約の全面改訂は総議決権数・総組合員数の４分の３以上の賛成が必要ですが、これもクリアです。<BR><BR>　わずか２ヶ月前までは「理事会なし」「総会なし」「コミュニケーションなし」「ルールなし」なし、なし、、、だったのが、今では管理組合としての「形」と「血の通ったコミュニティー」ができつつあるのを感じるようになってきました。<BR><BR><BR>　<BR>　総会当日、約半数が出席し、ワイワイと楽しく話しながら全議案が承認されました。<BR>　<BR>　規約が整備され、管理会社の導入が決まり、建物調査診断や長期修繕計画の作成も承認されました。<BR><BR><BR><BR>　そしてこれが一番嬉しい議案だったのですが、理事からの提案で議案化した「自動販売機の設置」も皆さんの承認を得ました。<BR><BR><BR>　何故この議案成立が一番嬉しかったかと言うと、<BR><BR><BR><STRONG><FONT color=#3333ff>「管理組合員が自分達で考えた議案」</FONT></STRONG><BR><BR><BR>だったからです。<BR>私はちょっとアドバイスし、議案書の文案を作っただけです。実務（ベンダーとの折衝や条件交渉、イメージ写真取り寄せなど）はすべて理事の皆さんで行いました。<BR><BR>『皆さんも是非この販売機でジュース買って下さいね。１本売れれば○○円の収入が管理組合に入りますからね』と理事も営業を兼ねています（笑）。<BR><BR><BR>つい最近までの『無管理』状態では考えられない自主性です。<BR>そして「財政の厳しい管理組合に収入源を」との意識の芽生えです。<BR><BR>そして出席者の笑顔、会話、理事の安堵感、、、<BR>『活きた総会』ここに携われることは私にとって快感ですし、マンション管理士冥利に尽きます。（肝心の問題解決はこれからスタートですが）]]>
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<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51390909.html">
<title>NPO集住センターさん</title>
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<description>ここ３ヶ月ほど、NPO集住センター（正式には「集合住宅管理組合センター」）さんへ足繁くお邪魔しています。業界についての意見交換をしたり、ある｢新サービス｣（現在開発中）についてアドバイスを頂いたり。集住センターさんとは私が２社目の管理会社（経歴はこちらをクリ...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-09-27T19:03:41+09:00</dc:date>
<dc:subject>●マンション管理</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P>ここ３ヶ月ほど、<A href="http://www.npo-syujyu.jp/" target=_blank>NPO集住センター（正式には「集合住宅管理組合センター」）さんへ</A>足繁くお邪魔しています。<BR><BR><BR>業界についての意見交換をしたり、ある｢新サービス｣（現在開発中）についてアドバイスを頂いたり。集住センターさんとは私が２社目の管理会社<A href="http://e-sumigokochi.com/keireki" target=_blank>（経歴はこちらをクリック）</A>に従事していた頃からの縁です。<BR><BR><BR>常務理事の有馬さん、事務局の和田さんともに凛としたまっすぐな女性で、非営利という立場以上に「人」としての清らかさ、気持ち良さを感じます。私も多くの薫陶を受けています。<BR><BR><BR>集住センターさんの主な収入源は、同センターの会員になった管理組合からの会費です。３００以上の管理組合が中立な第三者のアドバイスや透明性、ミッションに共感し加入しているのです。<BR><BR><BR>「マンション管理問題は消費者問題」ときっぱりと言い切る有馬さんのコメントは設立して２３年という歴史とともに、重みを感じます。</P>]]>
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</item>
<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51390216.html">
<title>高い壁を乗り越える理事</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51390216.html</link>
<description>　「管理組合を良くしたい」「問題を解決したい」と高い志を持つマンション住人にとって大きな壁は、実はスタートラインにそびえ立っています。最初で最後、そしてものすごく高い壁、「他の管理組合員の無関心」という壁が。　いくらマンション管理に熱心で知識が豊富なマン...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-09-25T02:00:39+09:00</dc:date>
<dc:subject>●マンション管理</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P>　「管理組合を良くしたい」「問題を解決したい」と高い志を持つマンション住人にとって大きな壁は、実はスタートラインにそびえ立っています。<BR><BR><BR><BR><BR><BR>最初で最後、そしてものすごく高い壁、<BR><FONT color=#ff0000><STRONG><BR>「他の管理組合員の無関心」という壁</STRONG></FONT>が。<BR><BR><BR><BR><BR><BR>　いくらマンション管理に熱心で知識が豊富なマンション住人でも、一人では何もできません。あくまで管理組合という団体の一員に過ぎません。<BR><BR>　また、マンション管理運営に冷めた（その時点で無関心な）住人に対し、あなたの持つ「熱心の 『熱』 」を少しずつ分けて（シェアして）いかないと、マンション全体としてなかなか熱くなってこないどころか、余計に冷え込んでしまう可能性があります。<BR><BR><BR><BR><BR>　この意味で、先週末にご相談対応をさせて頂いたマンション管理組合の理事「達」は、私が会った時点でその「壁」を乗り越えていました。<BR><BR>　つまり<FONT color=#3333ff><STRONG>、「熱心」</STRONG></FONT>かつ<STRONG><FONT color=#3333ff>「冷静」</FONT></STRONG>な理事会役員<STRONG><FONT color=#3333ff>「２名」</FONT></STRONG>と会ったのです。<BR><BR><BR><BR><BR>　当所の顧問先管理組合の理事長から紹介頂いた方々ですので、もちろんマンション管理に関する下地はできていたのだと思いますが、この２人が理事会役員を務める管理組合は、つい先日に設立臨時総会を終えたばかりの、まさにピカピカの築１年目マンションでした。<BR><BR>　これほど早い時期に熱い想いと冷静な心を持って臨んでいるということは、恐らく入居前からマンション管理を勉強し始めたのではないか、と推測がつきます。<BR><BR>　そして二人を見ていると、リーダーとして先頭に立って進める理事長と、それを冷静にサポートする理事とで自然と役割分担ができているようにも感じました。<BR><BR>　他の理事会役員も上手に巻き込み、一般の区分所有者にも理解を得るべく広報を配布し、徐々に合意を得ていく、、、お手本のような管理組合活動です。<BR><BR><BR>　それも、第１期からです。<BR><BR><BR>　あとは、問題解決<STRONG>（管理会社変更や一般会計のコスト削減、長期修繕計画の見直し等）</STRONG>のため具体的なアクションを起こしていけば、十分に問題解決できるでしょう。今後はそのアドバイスをさせて頂く予定です。<BR><BR><BR><BR><BR>「管理組合を良くしたい」「問題を解決したい」と高い志を持つマンション住人にとって最初で最後、そしてものすごく高い「他の管理組合員の無関心」という壁は、<BR>この二人には無縁のようです。</P>]]>
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</item>
<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51387524.html">
<title>「つなげる」ということ</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51387524.html</link>
<description>問い合わせのあったマンション管理組合へ行き、１ヶ月もお付き合いしていくと、「専門用語を連発する管理会社社員」と「理解できない理事会」「勉強熱心で早口な理事長」と「関心を持てない他の理事」「深夜にメールを飛び交わす若い理事」と「ついていけないリタイア組の理...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-09-18T11:56:00+09:00</dc:date>
<dc:subject>●想い・考え方</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P>問い合わせのあったマンション管理組合へ行き、１ヶ月もお付き合いしていくと、<BR><BR><BR><STRONG>「専門用語を連発する管理会社社員」と「理解できない理事会」<BR><BR><BR>「勉強熱心で早口な理事長」と「関心を持てない他の理事」<BR><BR><BR>「深夜にメールを飛び交わす若い理事」と「ついていけないリタイア組の理事」<BR><BR><BR>「突っ走る理事会」と「情報が回ってこない管理組合員」<BR><BR><BR>「理不尽なクレームや要求を突きつけるモンスター区分所有者」と「悪くないとわかっていても黙って耐え続ける管理会社」<BR><BR><BR>「会社と管理組合の間に挟まれ苦悩するフロントマン」と「利益と合理性を最優先する管理会社」<BR></STRONG><BR><BR><STRONG>「交流がなく感情で対立する上下階住戸」<BR><BR><BR>「本当は改善提案したい下請け会社」と「放置する管理会社」と「情報が届かない管理組合」<BR><BR><BR>「業務を的確に遂行している管理会社」と「コストばかりに目を光らせる理事会」</STRONG><BR><BR><BR>その他、、、などなど、マンション管理の現場では、このような<BR><BR><STRONG><FONT color=#3333ff>「ニ者（三者）による不十分な意思疎通」<BR>「ミスコミュニケーション」<BR>「思いやりに欠けた説明」<BR>「自分の考えを押し通したいというエゴ」<BR>「自分の経験が正しい、という囚われの心」</FONT></STRONG><BR><BR>が原因で、<STRONG><FONT color=#ff0000>当事者間にストレスが生じたり、無用のトラブル・クレームに発展</FONT></STRONG>することが非常に多いと感じます。<BR><BR><BR><BR><BR>よくよく話を聞いてみると、考え方や目指すゴールはほとんど一緒なのに、その合意形成プロセスで両者が<BR><BR><BR><BR><STRONG>「つながっていない」</STRONG><BR><BR><BR><BR>ために、わざわざ回り道をしたり、違った方向へ進んだり。<BR><BR>元々「議論」の苦手な日本人の集まりでは、感情的な言い合いやいがみ合いに発展するケースが非常に多いです。<BR><BR><BR><BR><BR>あなたのマンションにもこのような<STRONG><FONT color=#ff0000>「情報の断線」</FONT></STRONG>はありませんか？<BR>また、あなた自身と周辺との間で<STRONG><FONT color=#ff0000>「コミュニケーションの断線」</FONT></STRONG>をおこしていませんか？<BR><BR><BR><BR><BR><BR>切れてしまっている配線をつなげること。<BR><BR>つながること＝お互いが心地良くなること。<BR><BR><BR><BR><BR>具体的な課題の解決は『手足・枝葉の問題』であり、それよりもこれら根本的・潜在的な問題の解決に目を向けないのは「木を見て森を見ず」です。<BR><BR>管理組合内部で起こっている「断線」の修復を優先（または具体的課題の解決と同時並行）させたほうが、長い目で見て有益です。<BR><BR><BR><BR><BR><BR><STRONG><FONT color=#3333ff>「つなげること」</FONT></STRONG><BR><BR>これは決して報酬には含まれませんがＰｒｉｃｅｌｅｓｓであり、<BR>この意識はマンション管理士のスタンスのとして常に持ち続けたいと思っています。（自戒の念を込めて）</P>]]>
</content:encoded>
</item>
<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51381491.html">
<title>小規模マンション「復活への道」（３）</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51381491.html</link>
<description>（前回記事「小規模マンション「復活への道」（２）」はこちらをクリックして下さい。）それまでの自主管理から一部委託管理（会計・出納）への変更の目処がつきました。次に取り掛かったのは、「管理規約の全面改訂」です。それまでの管理規約は、昭和５０年代の新築時に作...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-09-12T22:09:47+09:00</dc:date>
<dc:subject>●マンション管理</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P><FONT color=#000000><A href="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51380462.html" target=_blank>（前回記事「小規模マンション「復活への道」（２）」はこちらをクリックして下さい。）</A></FONT><BR><BR>それまでの自主管理から一部委託管理（会計・出納）への変更の目処がつきました。<BR><BR><BR>次に取り掛かったのは、「管理規約の全面改訂」です。<BR><BR><BR>それまでの管理規約は、昭和５０年代の新築時に作られたもので、今まで一度も改訂されたことがなく今日に至っていました。<BR><BR><BR>当初、私は現状に合った内容への「修正」を提案しました。<BR><BR>しかし規約をめくっていくと、ちょこちょこっと修正する方が大変なくらい現実と乖離している内容でしたし、そもそも当時の規約ですから、データもありません。<BR><BR>コピーのコピーの、そのまたコピーされた規約は所々条文がかすみ、ＰＤＦファイルをＷｏｒｄファイルへ変換するのも容易ではない、と察しがつきました。<BR><BR>「こりゃイカン！」と思い直し、その場で全面改訂（標準管理規約【※】の準拠バージョン」の提案に切り替えたのでした。<BR><BR>【※】マンション管理を管轄する国土交通省が作成した管理規約の標準モデルのこと。<BR><BR><BR>この見直し作業においては、マンションの歴史や特性を上手に盛り込まないと矛盾が起こりますし、標準管理規約はあくまで「標準」であり、こちらのマンションでは当てはめない方が良い条文も多々ありましたので、結局は第１条から一字一句見直すことにしました。<BR><BR>この作業は時間がかかりますし慎重に行わなければなりません。本来の私の性分からすると得意ではないほうでしたが、やり終えた時は爽快感があります。（こんなことを言っていたら管理士失格！？）<BR><BR>さらに、ほとんど未整備であった使用細則や運用細則、各種申請書式も完備させ、まったく新しい管理規約ができました。<BR><BR>理事長と数回のキャッチボールを経て、理事会の承認を得たこの新管理規約も、管理会社導入（<A href="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51380462.html" target=_blank>前回ブログ参照</A>）と同様に臨時総会で議案化することになります。</P>]]>
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<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51380462.html">
<title>小規模マンション「復活への道」（２）</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51380462.html</link>
<description>（前回記事「小規模マンション「復活への道」（１）」はこちらをクリックして下さい。）財政の厳しい小規模マンションでは、それまでの自主管理から委託管理へ変更するにあたり、コスト面で当然ながら委託できる範囲が限定されます。そこで、私からの提案に基づいて、『会計...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-09-10T09:58:00+09:00</dc:date>
<dc:subject>●マンション管理</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<A href="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51369513.html" target=_blank>（前回記事「小規模マンション「復活への道」（１）」はこちらをクリックして下さい。）</A><BR><BR>財政の厳しい小規模マンションでは、それまでの自主管理から委託管理へ変更するにあたり、コスト面で当然ながら委託できる範囲が限定されます。<BR><BR>そこで、私からの提案に基づいて、<BR><BR><BR>『会計・出納・滞納者督促だけを委託したい』<BR><BR><BR>というわがままな見積依頼を、２社の管理会社へ打診しました。<BR>でてきた見積金額はびっくりする位リーズナブルです。<BR><BR>理事会で検討し１社を選定、次回臨時総会で管理会社導入が決議されることになりました。<BR><BR><BR><BR>マンション管理においては、この「会計業務・出納業務」（簡単に言うとお金の取り扱いと帳簿付け、決算予算資料作成）は管理会社の得意とする業務であり、仕組みも整っています。<BR>一方で管理組合ではもっとも面倒な作業ですし、一部の理事が行うことで透明性や正確性が著しく損なわれます。<BR>また、私（マンション管理士）の仕事でもありません。<BR><BR>ですから、この部分は管理会社へ委託すべきと考えます。<BR><BR><BR><BR>ところが、理事会や総会のフォローなどは必ずしも管理会社のフォローが「必要」とは限りません。<BR>小規模マンションではこの部分に相当する業務はとても少ないし、我々マンション管理士のような「理事会・総会フォロー専門」の人間もいます。またインターネットを駆使して必要な情報を一定レベルで調べることも可能ですので、管理組合独自でもできないことはありません。<BR><BR>さらに各種設備の保守点検は管理会社が自社スタッフで行うことは少なく、もっぱら協力会社（下請け）へ再委託、さらに再々委託、再々々、、、ということが往々にしてありますから、管理組合が施工会社へ直接発注すれば中間コストを省くことができます。<BR><BR><BR>こうして、特に小規模マンションでは将来の財政を考えた場合、<BR><BR><BR><FONT color=#000099><STRONG>「管理会社へ委託する『必要がある』業務」のみを委託し、<BR>「あったらいいな」的な業務は徹底的に委託しない</STRONG></FONT><BR><BR><BR>この考え方が大切です。<BR><BR><BR>企業経営で言う「選択と集中」ですね。<BR><BR><BR><A href="http://e-sumigokochi.com/column" target=_blank>※メルすみごこち事務所コラム「賢い小規模マンションになろう」参照</A>]]>
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</item>
<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51377214.html">
<title>管理組合をハシゴするとき</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51377214.html</link>
<description>　管理会社に勤務していたサラリーマン時代もそうでしたが、マンション管理士の仕事をしていると、週末に２～３件の管理組合（理事会・総会）へ出席することがよくあります。　１０数戸の小規模マンション理事会に出席したその日のうちに、１０００戸レベルの超大規模マンシ...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-09-02T10:36:35+09:00</dc:date>
<dc:subject>●マンション管理</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P>　管理会社に勤務していたサラリーマン時代もそうでしたが、マンション管理士の仕事をしていると、週末に２～３件の管理組合（理事会・総会）へ出席することがよくあります。<BR><BR><BR>　１０数戸の小規模マンション理事会に出席したその日のうちに、１０００戸レベルの超大規模マンションの理事会へ出ることがあります。<BR><BR>　また都心の静かなマンションへ行った後に下町の賑やかなマンションの総会へ出席することもあります。<BR><BR>　あるいは理事会の雰囲気がよく和気藹々と議論が進む理事会へ参加した後に、役員同士が感情的に対立し議論がなかなか前進しない会合へ出ることもあります。<BR><BR><BR><BR><BR>　この、「管理組合から管理組合へとハシゴ」する間に、自身の頭の中を切り替えるのですが、タイプの異なるクライアントをハシゴする「管理組合ジェットコースター」は、この仕事ならではの感覚なのではないかと思います。<BR><BR><BR><BR><BR>　私の場合、次の理事会への移動中、<BR>「マンションは十人十色である」<BR>という初心に戻って、心と頭をリセットする、という切り替えが自然にできるようになっています。<BR><BR>　前に訪問したマンションのことはきれいに忘れ、次のマンションへ向かうときには新たな気持ちで。<BR>前を引きずって次の理事会へ臨むと、必ず影響が出てきます。<BR><BR>　それは私の発言の内容だったり声の強弱だったり、顔色だったり。<BR><BR><BR><BR><BR><STRONG>　<FONT color=#3333ff>そのマンションで最適な対応をするために、集会室のドアノブに手をかけた時には新鮮な気持ちと笑顔で臨むこと。</FONT></STRONG><BR><BR><BR><BR>　管理組合をお客様とする仕事では、「管理組合ジェットコースター」に乗って酔ってはいけません（笑）。</P>]]>
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</item>
<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51374894.html">
<title>顧問先マンション｢夏のイベント｣</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51374894.html</link>
<description>8月23日、川崎市の築年数の浅い小規模マンションで今年2回目となる｢夏のイベント｣が行われました。６月から理事に就任したばかりの理事の皆さん（前回ブログ記事参照）が各々企画を持ち寄り、ようやくこの日を迎えました。では2回目のイベントに乾ぱーい！初めはお酒がない...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-08-27T01:11:01+09:00</dc:date>
<dc:subject>●マンション管理</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P>8月23日、川崎市の築年数の浅い小規模マンションで今年2回目となる｢夏のイベント｣が行われました。<BR>６月から理事に就任したばかりの理事の皆さん<A href="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51355387.html" target=_blank>（前回ブログ記事参照）</A>が各々企画を持ち寄り、ようやくこの日を迎えました。<BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/6/c/6c14b118.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=106 alt=乾杯！ hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/6/c/6c14b118-s.jpg" width=159 align=left border=0></A>では2回目のイベントに乾ぱーい！<BR><BR>初めはお酒がないためか少々緊張気味です。<BR><BR><BR><BR></P>
<P><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/2/4/245c4f0c.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=106 alt=エントランスホールが非日常の場に hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/2/4/245c4f0c-s.jpg" width=159 align=left border=0></A><BR>普段は自分の部屋へ帰るための道でしかないエントランスホールが非日常の空間になります。<BR><BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/0/7/0766d791.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=106 alt=風除室も井戸端会議の場に hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/0/7/0766d791-s.jpg" width=159 align=left border=0></A><BR>風除室もこうやって使うと広いですよね。<BR>天井もお洒落ですよ。<BR><BR>約５０名の参加者が埋まってしまいます。<BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/f/2/f2d5dbf5.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=120 alt=ピッツァ出来上がり！ hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/f/2/f2d5dbf5-s.jpg" width=160 align=left border=0></A><BR>｢おまちどうさまです！｣理事の友人（助っ人）が理事の家でピッツァを焼きエレベーターで持ってきてくれました。パスタも出てきましが、すぐに完売です。<BR><BR><BR><BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/f/8/f84b2993.jpg" target=_blank></A><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/2/3/231d0c5f.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=106 alt=おっ何か焼いているぞ hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/2/3/231d0c5f-s.jpg" width=159 align=left border=0></A><BR>おや？隅っこでなにやら焼いているぞ、、、<BR><BR><BR><BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/6/9/69e06e4b.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=213 alt=餃子の作り方教室 hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/6/9/69e06e4b-s.jpg" width=160 align=left border=0></A><BR>餃子です。中国出身の理事の家族が身振り手振りで子供に皮の包み方から教えてます。<BR><BR>しかも本場中国の餃子ですよ！<BR>子供は面白そうに作っていきます。<BR><BR><BR>ハイ出来上がり。<BR>100個は瞬く間に完売してしまいました。<BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/a/a/aad03c3f.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=106 alt=餃子出来上がり！あっという間に完売 hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/a/a/aad03c3f-s.jpg" width=159 align=left border=0></A>初めは｢私恥ずかしい｣と遠慮されていたのに、当日はノリノリでした。<BR><BR>｢来年は水餃子を皮から作ります！中国では水餃子の方が人気ですよ！｣早くも来年を見据えています（笑）<BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/f/d/fdc3bc2d.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=106 alt=こんどは魚に群がる hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/f/d/fdc3bc2d-s.jpg" width=159 align=left border=0></A><BR>おやっ？こちらにも人だかりが。<BR><BR><BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/0/1/01e0a3d0.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=106 alt=ブリの頭が！ hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/0/1/01e0a3d0-s.jpg" width=159 align=left border=0></A><BR>うぉっブリの頭が！<BR>立ち入り禁止の看板と同じ写真に収まるとなんとも滑稽ですね。<BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/0/1/01e0a3d0.jpg" target=_blank></A><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/2/2/22932e26.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=120 alt=ブリは完全にバラバラにされ hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/2/2/22932e26-s.jpg" width=160 align=left border=0></A><BR><A href="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51355387.html" target=_blank>前回ブログで｢魚、やります｣と静かに宣言した</A>理事さんが、皆の前でさばいていきます。子供だけでなく大人も｢一匹丸ごとはやったことない！｣と見守ります。<BR><BR><BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/8/7/87bd4ce0.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=120 alt=げた盛りに！お疲れさまでした hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/8/7/87bd4ce0-s.jpg" width=160 align=left border=0></A><BR>お待ちっ！<BR>見てくださいこのげた盛り！<BR>おにいちゃん、あなたのお父さんは誇りです。<BR>これがまた、あっという間に完売。（皆さん普段ちゃんとご飯食べてるのでしょうか（笑）<BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/a/d/adc51018.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=120 alt=するとぶりのかしらを持って試案中 hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/a/d/adc51018-s.jpg" width=160 align=left border=0></A><BR>するとブリの頭を持った他の理事が、｢よし、やってみよう｣と自宅へ持ち帰り、、、<BR><BR><BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/7/9/79376a03.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=213 alt=何と他の理事がカマ焼きに！ hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/7/9/79376a03-s.jpg" width=160 align=left border=0></A><BR>ブリのカマ焼き！！！<BR>（このポーズが良く解りません（笑）<BR>おろし金は別の理事が用意し、大根おろしをつけて出来上がり！<BR><BR>理事3ヶ月目の立派な即席チームプレーでした。<BR><BR><BR><BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/2/e/2e2e070a.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=106 alt=ところでこの怪しい人、理事です。子供に人気 hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/2/e/2e2e070a-s.jpg" width=159 align=left border=0></A><BR>ところでこの帽子のお兄さん、理事です（笑）<BR>理事に就任したときは無口で怖そうでした（正直）が、実はこのイベントの一番の盛り上げ役でした。<BR>子供も彼のところへどんどん群がってきます。<BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/8/c/8c925fe7.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=213 alt=コーヒーまで（スタバか！） hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/8/c/8c925fe7-s.jpg" width=160 align=left border=0></A><BR>自宅から本格的なコーヒーメーカーまで用意して、ラテからキャラメルマキアート、エスプレッソまで何でも作ってくれます。もうスタバ状態です。<BR><BR>お酒の苦手な方や酔えない人はカフェを楽しんでいました。<BR><BR><BR><BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/9/b/9bf780f5.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=106 alt=おっ！今度は何に群がる？ hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/9/b/9bf780f5-s.jpg" width=159 align=left border=0></A>おや、こちらにも人だかりが。<BR><BR><BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/e/d/ed10bf21.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=240 alt=バーテンのマティーニさん hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/e/d/ed10bf21-s.jpg" width=160 align=left border=0></A>お、バーテンダーのマティーニさんです。<BR>帽子をかぶった理事さんの友人が助っ人で来てくれました。<BR><BR>川崎で店を開くプロで、静かな笑顔と適度な会話、そしてシェイキング、どれをとっても一流です。<BR><BR>琥珀色のカクテルとひと時のほろ酔い気分を求め奥様方がオーダーしていきます。<BR><BR><BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/6/7/67e80f05.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=120 alt=すっかり酔わされた裏理事長 hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/6/7/67e80f05-s.jpg" width=160 align=left border=0></A><BR>あっ、裏理事長！寝ちゃダメですよ！！<BR>実は18時30分開始で、理事長が22時過ぎに締めたものの3分の1が残り、結局終ったのは25時！<BR><BR>はっきり言って｢不良管理組合｣ですね（笑）<BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/f/8/f84b2993.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=213 alt=理事が帰ってくる。親まで呼び寄せて hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/f/8/f84b2993-s.jpg" width=160 align=left border=0></A>こちらのマンションは第1期から顧問をさせて頂いてますが、4期になり早くも｢文化｣が根付こうとしています。<BR><BR>理事経験者がかなり高い確率でイベントに来てくれるのは、理事会活動を通じて自分達の住まいに関心を持ったり、心地よさを感じているからだと思います。<BR><BR>こちらの元理事さんもその後お子さんが生まれ、遠くから親御さんを招待し皆で楽しんでいました。とても嬉しいですよね。<BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/2/4/247359fe.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=106 alt=屈託のない笑顔 hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/2/4/247359fe-s.jpg" width=159 align=left border=0></A><BR>また、子供の笑顔にはいつも癒されます。<BR>本当に屈託のない笑顔です。<BR><BR><BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/8/d/8d6c9dbc.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=106 alt=子供の笑顔はすばらしい hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/8/d/8d6c9dbc-s.jpg" width=159 align=left border=0></A><BR>どうですか、この顔。私的に最高です。<BR>自分も子供が産まれ、より一層いとおしく思えるようになりました。<BR><BR><BR><BR>そして、楽しむ人がいて、楽しむのをサポートする人がいてイベントは成り立ちます。事前に手伝ってくれる人（そのためだけに来て仕事で帰った元理事さんもいました）、イベント運営に気を配る理事長やオブザーバーの方、<BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/1/2/12656628.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=213 alt=カメラマン（最後までお疲れさまでした） hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/1/2/12656628-s.jpg" width=160 align=left border=0></A><BR>そして、｢お酒が飲めないから｣とコーヒー片手にひたすら写真を取り続けてくれた居住者の方、<BR><BR><BR>また静かに暮らしたいと欠席された方、、、<BR><BR><BR><FONT color=#ff0000><STRONG>皆さんの作為不作為の気遣い</STRONG></FONT>があってこそ、イベント（いや、マンション管理運営そのもの）がうまくいくんだなぁ、、、としみじみ感じるイベントでした。<BR><BR><BR>皆さん、本当にお疲れ様でした。</P>]]>
</content:encoded>
</item>
<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51372828.html">
<title>業務再開です</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51372828.html</link>
<description>夏季休暇を終了し、業務を再開しました。宜しくお願いいたします。さて、この夏は妻の実家である名古屋へ帰省しました。子供は実家の皆に可愛がられ、成長期に良い体験ができたと思います。お盆中にアーバンコーポレイションが会社更生法の申請を出したのも驚きましたし、東...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-08-21T09:09:49+09:00</dc:date>
<dc:subject>●その他のお知らせ</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P>夏季休暇を終了し、業務を再開しました。<BR>宜しくお願いいたします。<BR><BR>さて、この夏は妻の実家である名古屋へ帰省しました。<BR>子供は実家の皆に可愛がられ、成長期に良い体験ができたと思います。<BR><BR>お盆中にアーバンコーポレイションが会社更生法の申請を出したのも驚きましたし、東京神奈川でマンションを分譲するアゼルが他社と合併するのも驚きましたが、子供の成長スピードの速さには本当に驚かさせます。<BR><BR>三つ子の魂…という言葉がある位、この時期は人間形成に重要な影響を与えるのでしょうから、この成長スピードが「暴走」しないように、周りが良い環境を提供しなければならない、そう思いました。<BR><BR>この子はどうも私と似ていて、<BR><BR>「理由が明確でないと納得しない」<BR>「ほめられるとモチベーションが上がる」<BR><BR>タイプのようですので、自分の身になって育てるのが良いのかなと思い、その通り実行しています。<BR><BR><BR><BR>ところで子供を見ていると、マンション管理組合の合意形成のあり方と非常に、、、<BR><BR><BR>、、と、またマンションの話になりそうになりました（いかんいかん）。完全に職業病です。<BR><BR>三度のメシよりマンションが好きなので仕方ないです。<BR><BR><BR>明日からまた、マンションに関することを少しずつお伝えしていきます。</P>]]>
</content:encoded>
</item>
<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51369515.html">
<title>夏季休暇を頂きます</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51369515.html</link>
<description>８月１３日（水）～１７日（日）は当所夏季休暇を頂きます。この間はブログを更新しません。（多分）この夏は妻の実家で東京より常に３～５度暑いといわれる『名古屋』へ行ってきます。子供の成長した姿を親族が楽しみにしています。この時期（２歳）の半年間は成長著しく、...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-08-13T00:01:26+09:00</dc:date>
<dc:subject>●その他のお知らせ</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[８月１３日（水）～１７日（日）は当所夏季休暇を頂きます。<BR><BR>この間はブログを更新しません。（多分）<BR><BR>この夏は妻の実家で東京より常に３～５度暑いといわれる『名古屋』へ行ってきます。<BR><BR><A href="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/1/b/1b7b4bd1.jpg" target=_blank><IMG class=pict height=213 alt=溢（みちる）２歳４ヶ月 hspace=5 src="http://image.blog.livedoor.jp/sumigokochi1/imgs/1/b/1b7b4bd1-s.jpg" width=160 align=left border=0></A>子供の成長した姿を親族が楽しみにしています。<BR><BR>この時期（２歳）の半年間は成長著しく、名古屋の皆には『全く違う生き物』に見えてしまうかもしれませんね。<BR><BR><BR>もちろん子供も楽しみにしているようです。<BR><BR><BR>時間があえば以前コンサルさせて頂いたマンションへ顔を出したりしたいですね。<BR><BR>そしてコメダ珈琲店の名物『シロノワール』も食べたい、、、<BR><BR>１８日から業務再開します、今後ともよろしくお願いいたします。]]>
</content:encoded>
</item>
<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51369513.html">
<title>小規模マンション「復活」への道（１）</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51369513.html</link>
<description>以前のブログ「自分に腹を立ててください」で、新宿区の小規模自主管理マンションで、具体的な提案をすることに。分譲以降30年、管理組合運営や建物設備の維持修繕を何もやってきていないので、ある意味マンション管理士として「大ナタを振るうことができる」やりがいのある...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-08-11T22:26:12+09:00</dc:date>
<dc:subject>●マンション管理</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P>以前のブログ<A href="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51358551.html" target=_blank>「自分に腹を立ててください」</A>で、新宿区の小規模自主管理マンションで、具体的な提案をすることに。<BR><BR><BR>分譲以降30年、管理組合運営や建物設備の維持修繕を何もやってきていないので、ある意味マンション管理士として<BR><BR>「大ナタを振るうことができる」<BR><BR>やりがいのあるマンション、という言い方もできます。<BR><BR><BR><BR>・管理規約の全面改訂<BR>・自主管理から委託管理への切り替え（詳しくは次回ブログにて）<BR>・理事会／総会の機能化<BR>・会計期間の変更<BR>・建物劣化調査（給水菅含む）の実施<BR>・長期修繕計画の作成<BR>・大規模修繕の実施<BR>・修繕積立金の値上げ、etc…<BR><BR><BR><BR>結構ボリュームあります。<BR>箇条書きにするとたいしたことなさそうですが、一つ一つ結構重いです。<BR><BR>これらを約８ヶ月の間に２回の臨時総会を挟み具現化していくプランです。<BR><BR><BR><BR>そして上記をクリアする為に、この間で居住者間のコミュニケーション醸成も行っていく必要があります。<BR><BR><BR><BR>幸い、組合運営の大切さを認識し始めた理事の皆さんがとても前向きで明るく、未来に希望を持っているので、必ず上手くいくでしょう。<BR><BR><BR><BR>小規模マンション「復活の道」スタートです。<BR><BR><BR><BR>そして今日、上述の「自主管理から委託管理への切り替え」を検討すべく、都内のある管理会社を訪問し、社長と面会し相談に乗ってもらいました。<BR><BR>『会計・出納・滞納者督促だけを委託したい』というわがままを、社長に快諾頂き交渉は成功。<BR><BR>まずは管理組合へ良い報告ができそうです。</P>]]>
</content:encoded>
</item>
<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51367347.html">
<title>マツヤハウジングも会社更生法の適用を申請</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51367347.html</link>
<description>先日のデベロッパー大手『ゼファーの民事再生手続き（過去ブログ参照）』に続き、マンションデベロッパーのマツヤハウジング株式会社が民事再生手続きに入りました。～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～7月29日 （帝国データバンク 大型倒産速報より）「東京」　マツヤ...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-08-05T23:45:44+09:00</dc:date>
<dc:subject>●マンション管理</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P><FONT face="ＭＳ ゴシック">先日のデベロッパー大手<A href="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51360397.html" target=_blank>『ゼファーの民事再生手続き（過去ブログ参照）』</A>に続き、マンションデベロッパーのマツヤハウジング株式会社が民事再生手続きに入りました。<BR><BR><BR>～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～<BR><BR><BR>7月29日 （帝国データバンク 大型倒産速報より）<BR><BR><FONT face="Times New Roman">「東京」　マツヤハウジング（株）（資本金１４億９６９６万円、品川区南大井６－２６－２、代表久保棟男氏、従業員１０２名）は、７月２９日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請した。<BR><BR>（中略）東京・城南地区を中心に２３区内、神奈川県を商圏とし、従前は不動産仲介が主体であったが、その後は売買事業に注力。ワンルームマンション<BR>「ハイタウンマンション」<BR></FONT></FONT><FONT face="ＭＳ ゴシック"><FONT face="Times New Roman">「ベルサイユマンション」<BR>シングル向けの「シティオ」「リシェ」、<BR>ファミリータイプの「ガーデンホーム」「グレイスガーデン」<BR>などのオリジナルブランドを展開し、<BR><BR>（中略）城南エリアではトップクラスの販売実績を有し、近年では不動産流動化事業にも参入、２００８年３月期には、「エム・ブランド」にブランド名を統一し、年売上高は約２３５億９８００万円にまで伸長していた。<BR><BR>　しかし、急速な不動産市況の悪化に起因した販売価格の下落、エンドユーザーの消費マインドの低下などに加え、買い取りを予定していたファンドの撤退などもあり販売不振が深刻化。損切り販売を実施したことで営業欠損計上を余儀なくされ、、（以下略）<BR></FONT></LEFT></FONT><FONT face="ＭＳ ゴシック"><BR><BR>～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～<BR><BR><BR><FONT face="Times New Roman">負債は約２７９億円。上記のように城南地区で有名なデベロッパーまでもが経営破綻しています。一連の不動産不況の出口はまだ先のようです。<BR><BR>管理会社は東邸管理とあります、今後の動向に注目です。</FONT><BR><BR>※コンサルティングも承ります。<A href="http://e-sumigokochi.com/" target=_blank>メルすみごこち事務所ホームページはこちらからどうぞ。</A></FONT></P>]]>
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<item rdf:about="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51362027.html">
<title>マンション管理費削減の「成功報酬制度」、その功罪（２）</title>
<link>http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51362027.html</link>
<description>前回ブログ「マンション管理費削減の「成功報酬制度」の功罪」では、○マンション管理士や管理費削減コンサルタントの多くが「成功＝コスト削減」と定義づけていることと、○管理費削減ありきの管理会社変更なら管理組合が独力でできると書きましたが、ご理解いただけました...</description>
<dc:creator>sumigokochi1</dc:creator>
<dc:date>2008-07-28T10:51:00+09:00</dc:date>
<dc:subject>●マンション管理</dc:subject>
<content:encoded><![CDATA[<P>前回ブログ<A href="http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51360130.html" target=_blank>「マンション管理費削減の「成功報酬制度」の功罪」</A>では、<BR><BR>○マンション管理士や管理費削減コンサルタントの多くが「成功＝コスト削減」と定義づけていることと、<BR><BR>○管理費削減ありきの管理会社変更なら管理組合が独力でできる<BR><BR>と書きましたが、ご理解いただけましたでしょうか？<BR><BR><BR><BR><BR>ところで、彼らが管理費削減のコンサルティングにおいて「報酬＝削減報酬」という体系を取っている「理由」をご存知ですか？<BR><BR><BR><BR><BR>これには、「表向きな理由」と「お客様には言えない理由」があるように考えています。<BR><BR><BR><BR>○まず表向きな理由は、<BR>「コスト削減が成功しなければ報酬はいらない」というスタンスが、管理組合への説明責任を果たさなければならない理事会としては受け入れやすい、という点です。<BR><BR>管理費が下がらなければお金を払わなくて良いのですから、理事会が総会で組合員へ説明するのが容易です。<BR><BR>成果が出なければ支払わないから安心…ということです。<BR><BR>コンサル側もとにかく売り込みやすいため、成果報酬と謳っています。<BR><BR><BR><BR><BR><BR>○そしてもう一つ、コンサルタントが「報酬＝削減報酬」という体系を取る裏の理由を考えますと、それは<BR><BR><BR><BR><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ffff00"><STRONG>『成果＝品質の維持・向上』についてトコトン追求できる力や責任を持つだけの自信がない</STRONG></FONT><BR><BR><BR><BR><BR>という理由に行き当たります。<BR><BR><BR><BR>繰り返し申し上げているように、管理会社の選定において、管理費の削減は特別なノウハウを必要としません。<BR>管理組合独力でも、多くの管理会社を集めて競争見積をすれば必ず価格は下がります。<BR><BR><BR>しかし管理会社の選定を価格重視で進めると、必ずといって良いほど「安かろう悪かろう」になります。<BR>品質面での精査や、管理会社変更後の実務能力などの見極めが大切です。<BR><BR><BR><BR><BR>ところが、彼らの多くにはそれらを見る力がありません。<BR><BR><BR><BR><BR>多くのマンション管理士や管理費削減コンサルタントは、残念ながらマンション管理や周辺業界に関する実務経験や知識・それらに裏付けられた知恵や提案力がありません。（※）<BR><BR><BR>私は仕事柄、管理会社の担当者とも多くのお付き合いをさせてもらっていますが、彼らは一様に<BR><BR>「管理費削減で組合に採用されたコンサルタントは実務レベルが全然わかっていない」<BR><BR>と言うのです。<BR>東京と大阪のそれぞれ複数のフロントマンからの話ですので、かなり正しい話に思えます。<BR><BR><BR><BR><BR>実務経験や知識が管理会社の社員に劣るのを管理組合に悟られたくないのか、客先では『お宅の管理費が高い』ことに終始した発言が目立ち、コスト削減に熱心な理事に火をつけているのではないか、、、と想像します。<BR><BR><BR><BR><FONT color=#000099>決して実務で管理会社に言い負かされないように管理会社とは話をせず、理事会役員へ<STRONG>「今の管理費は高いですよ、コスト削減できますよ、修繕積立金を貯めましょうよ、、」と囁き続けるマンション管理士や管理費削減コンサルタント</STRONG>の姿が目に浮かぶようです。</FONT><BR><BR><BR>（※）　当所コラム<A href="http://e-sumigokochi.com/column#link01" target=_blank>『採用されるマンション管理士に必要な７箇条』</A>をご参照下さい。<BR></P>]]>
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