『三度のメシより管理組合が好き』なマンション管理士ブログ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/ 東京・横浜・川崎・埼玉で活動する専業のマンション管理士が「そっと囁く」ブログです。 ja 『三度のメシより管理組合が好き』なマンション管理士ブログ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/ http://image.profile.livedoor.jp/icon/sumigokochi1_60.gif マンションみてどう思いますか？ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51535208.html 午後から世田谷区の閑静な住宅街に佇むマンションへ。まだ築数年で建物は新しく、また敷地や共用部分は全体的に丁寧に手入れされていました。今日は理事会三役との初回面談。理事会コンサルタントを探しているとのこと。とても熱心です。一通り質問を受けた後、集会室からふ... sumigokochi1 2009-10-17T23:55:38+09:00 ●マンション管理 まだ築数年で建物は新しく、また敷地や共用部分は全体的に丁寧に手入れされていました。

今日は理事会三役との初回面談。理事会コンサルタントを探しているとのこと。とても熱心です。





一通り質問を受けた後、集会室からふと、街路樹と別棟建物の外壁タイルの美しい景色へ視線を移したとき、理事さんの一人から、



｢うちのマンションをみてどんな感想ですか？｣



と聞かれました。






私はつい、





｢マンションの印象や新しさと、いった｢現在｣よりも、現在の状態が将来にわたり維持・向上できるかどうか、という点に関心があるので、あまり外観とか見ての感想ってありません。｣





と、ポロっと素っ気ないことを言ってしまいました。



本当に素敵な佇まいで植栽も映え、静かで綺麗な外観だったのですが、なぜか自然としゃべっていました。



しかし、帰りの電車で振り返ってみると、、、
やはりあの答えは私の本音だということが確信でき、少しほっとしました。


日々の管理組合運営を通じて｢住み心地｣や｢不動産価値｣の維持向上を図ることがモットーであることを考えると、
見た目に意識がいかない旨の回答は、良く言えば


｢職業病が油に乗ってきた｣


ということかもしれません。
変に納得しながら井の頭線に揺られていました。



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マンション管理士って本当に役に立つの？ブログ]]> 小規模マンションと財政問題 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51533156.html 小規模マンションで起こりがちな財政破綻（修繕積立金不足）は、管理組合にどのような影響を及ぼすでしょうか？１．物理的な問題（建物・設備の劣化）建物・設備は当然ながら時間と共に劣化していきます。劣化した建物・設備は一定時期ごとに更生（修繕）・更新（交換）して... sumigokochi1 2009-10-12T23:39:04+09:00 ●マンション管理


１．物理的な問題（建物・設備の劣化）

建物・設備は当然ながら時間と共に劣化していきます。劣化した建物・設備は一定時期ごとに更生（修繕）・更新（交換）していくことで、寿命を延ばすことができます。


しかし、この修繕や交換を実施する予算がないとなると、劣化したまま放置しなければなりません。


そろそろ修繕（交換）時期であるにも関わらず放置しておくと、ますます劣化を早めるばかりか、対応が手遅れ（低寿命化）になります。


この劣化進行は、見た目で見える部分（人間で言えば「肌荒れなど」）と目に見えない部分（病気など）があり、この目に見えない部分の劣化が進行していきます。


ところが、建物・設備に詳しくない多くの管理組合員には、この建物・設備の劣化が実感できないため、例えば漏水やエレベーター故障など、自分の身に具体的な影響がない限りは気付きにくいものです。


気付いた時には手が付けられない（または回復に莫大な治療費=修繕積立金がかかる）ため、修繕積立金は予防保全的にストックしたいものです。


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マンション管理士って本当に役に立つの？ブログ]]> 小規模マンションと修繕積立金 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51532414.html 小規模マンションの管理組合が一番先に取り組むこと。それは、｢お金を貯めること｣です。小規模マンション管理組合の運営において、で最大の問題は、｢修繕積立金不足｣です。ここで言う小規模マンションは｢概ね総戸数５０戸以下｣を指しています。修繕積立金が不足する、という... sumigokochi1 2009-10-10T23:53:29+09:00 ●マンション管理 それは、


｢お金を貯めること｣


です。




小規模マンション管理組合の運営において、で最大の問題は、

｢修繕積立金不足｣

です。

ここで言う小規模マンションは｢概ね総戸数５０戸以下｣を指しています。




修繕積立金が不足する、という事は、人間に例えると

｢健康を維持できない｣

ということです。




病気になっても、怪我をしても、病院に行くお金がない。
または治療費が足りず、延命措置しかできない。


建物・設備が劣化しても、修繕するお金がないのです。




小規模マンション管理組合の実に９５％以上が、今後２０～３０年の間において、確実に財政破綻を起こします。



まさかうちのマンションは？

と信じないあなたは、一度｢長期修繕計画｣をご確認ください。
（見方がわからない・どこにあるのかわからない方は気軽にお尋ねくださいね。）




では、修繕積立金が足りなくなると、具体的にどのような事態が起こるでしょうか？


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マンション管理士って本当に役に立つの？ブログ]]> 整理する http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51530075.html 大変遅まきながら、、、最近「整理する」ことに自覚がでてきました。小さなことは机の整理からパソコンの整理、資料（データ）の整理、情報の整理、タスクの整理、スケジュールの整理、優先順位の整理、事業の方向性の整理、心の整理、、、整理づくめです。整理=捨てること捨... sumigokochi1 2009-10-05T09:17:47+09:00 ●想い・考え方


最近「整理する」ことに自覚がでてきました。



小さなことは机の整理からパソコンの整理、資料（データ）の整理、情報の整理、タスクの整理、スケジュールの整理、優先順位の整理、事業の方向性の整理、心の整理、、、整理づくめです。


整理=捨てること
捨てること=新たな時間や機会・アイデアを得ること

ビジネス本の多くに書かれている通りでした。



小さな整理をこつこつと、ですね。
（妻に荷物整理されないように頑張ろうっと）


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マンション管理士って本当に役に立つの？ブログ]]> カウンセラー＋応援団＝マンション管理士？ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51525784.html 9月で7件目のお問い合わせは、さいたま市のあるマンション組合員のご夫婦。マンション管理士による無料相談にわざわざお越し下さいました。ペット問題で管理組合や管理会社といろいろとあったようで、ご夫婦ともに疲れきっていました。やり取りをしていくうちに、マンション... sumigokochi1 2009-09-25T00:02:31+09:00 マンション管理士による無料相談にわざわざお越し下さいました。


ペット問題で管理組合や管理会社といろいろとあったようで、ご夫婦ともに疲れきっていました。



やり取りをしていくうちに、マンション管理士に必要な要素ってなんだろう、、、と思い返しました。



振り返ると、この時の面談で私が行ったことは、


○お客様の味方であることを示す（話を聞く・目を見る・笑顔でうなずく・メモを取る）

○自分の気持ちや想いをうまく整理できない人には、代わりに整理してあげる。（冷静さを取り戻させる）

○お客様に非がある場合、不快にならないようはっきり伝える

○新たな提案を示す

○自信を取り戻してもらう



こんなところでした。

コンサルティングというよりは、カウンセリングです。カウンセリングしながら、応援団になってお客様を送り出しています。



今回は個人的なカウンセリングで終了となりましたが、
基本的に管理組合としてのご相談であっても、対応のスタンスは同じです。



・来訪者（相談者）の想いを受け止めてあげて、
・話を丁寧に聞いてあげて、
・混乱している頭を整理してあげて、
・法律的・技術的なところは簡単に説明してあげて（調べてあげて）
・具体的な解決案を提示してあげる。

そして、

・背中を押してあげる。



面談が終った頃に

「モヤモヤした気持ちがすっきりと」
「難しい顔が笑顔に」
「不安が安心・自信に」


お客様がこのような気持ちになっていれば、カウンセリング（コンサルの第一歩）は成功です。


専門知識は、今回の対応で言えば、マンション管理に関する実務がらみの話は一言しかしゃべっていません（笑）


そんなものです。



専門知識だけ詰め込んでもカウンセリングができないと、お役に立つ第一歩を踏み出したことにはならないのではないか？

そう思うのは私だけでしょうか？？



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]]> 朝会議は湘南で http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51525346.html シルバーウィーク最終日。朝8時に鎌倉・七里ガ浜のレストラン「Bills」に集合！！当社の会議ではありません。以前にもチラッとお話した、「新しい形の管理会社の立ち上げ」準備室会議！？です。Ｂｉｌｌｓはかなり有名な店のようで、なんと8時開店にもかかわらず長蛇の列。ま... sumigokochi1 2009-09-24T00:09:02+09:00 ●現場から中継


朝8時に鎌倉・七里ガ浜のレストラン「Bills」に集合！！



当社の会議ではありません。

以前にもチラッとお話した、「新しい形の管理会社の立ち上げ」準備室会議！？です。


BILLS 090923 (2)Ｂｉｌｌｓはかなり有名な店のようで、なんと8時開店にもかかわらず長蛇の列。

まさか早朝から並ぶことになるとは（笑）

しかも目の前の134号線も渋滞が始まっていました。



しかし何とか待たずに入店。


BILLS 090923 (4)すると、席の目の前は一面のブルーオーシャン！！！


気持ちイイ！





人BILLS 090923 (3)気のフレンチトースト？ホットケーキ風？に舌鼓。（妻に自慢しようっと）








メンバーの一人（管理業界の大先輩）が
「リラックスした気分で自由な発想がでるかもしれない」
と、湘南の海沿いでの会議が実現しました。


３人で議論を進め、有意義な会議でした。
具現化できるよう頑張ります。


それにしても、たまにはこういうの、ありですね。


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マンション管理士って本当に役に立つの？ブログ]]> マンション管理のセミナー講師 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51523133.html 16日は、管理会社向けに会計・出納やフロントマン支援のためのシステム開発をしている「日本オフィスメーション」さん主催セミナーで、マンション管理についてのセミナー講師をさせて頂きました。４０名ほどお越しになっていたようですが、ほとんどが管理会社の方々。管理会... sumigokochi1 2009-09-19T00:10:15+09:00 ●マンション管理 マンション管理についてのセミナー講師をさせて頂きました。


４０名ほどお越しになっていたようですが、ほとんどが管理会社の方々。


管理会社にマンション管理士からメッセージ、というのも不思議な感じですが、自分の想いも含めてお話してきました。





「マンション管理士と管理会社は敵同士」




そういう見方がこの業界ではあります。

それは、マンション管理士の多くが
「管理会社いじめの管理費削減」をビジネスにしているからです。


管理費削減は、実はとても簡単です。
専門知識がなくても、たくさんの会社から相見積もりを取れば、コストは下がるからです。

ただし品質を見極め、長く維持するのはとても大変です。
その部分を考慮せず、多くのマンション管理士は「管理会社のガラガラポン」で儲けようとしています。


管理会社からすれば、このようなコスト削減ありきの提案をするマンション管理士を「敵」と思うのでしょう。




が、私はそうは思いません。


少なくとも、

「管理組合利益の最大化」に貢献する限りにおいては、同じ方向へ向かうべきであると思います。

もちろん、管理会社が管理組合の利益と相反の動きをするなら、私も徹底的に対応しますが、はじめからコスト削減を進めるようなコンサルはしません。




そう確信しているので、堂々とじゃべってきました。


今後も自信を持って、あるべき姿を広めて行きたいと思います。



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]]> 無料面談もいろいろ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51520799.html 9月に入って、ここのところマンション管理に関する無料面談予約を立て続けに頂いています。さすがにすべてのスケジュールが埋まることはありませんが、6月にこのサービスを始めた当初は「お問い合わせがなかったらすぐにサービスを撤退しよう」と決めていましたので、本当に... sumigokochi1 2009-09-14T01:08:09+09:00 ●マンション管理 マンション管理に関する無料面談予約を立て続けに頂いています。


さすがにすべてのスケジュールが埋まることはありませんが、6月にこのサービスを始めた当初は

「お問い合わせがなかったらすぐにサービスを撤退しよう」

と決めていましたので、本当に想定外です。




また、管理組合の悩みはすべて似て非なるものであることを、本サービスを通じて再確認できます。




ちなみにここ数日でお受けしたご相談は、、、

・神奈川県下のリゾートマンション
・東京都下の投資用（ワンルーム＋店舗）
・東京都区部の小規模ファミリータイプ
・神奈川県横浜市の大規模ファミリータイプ

と、地域も規模もタイプも様々です。

そしてご相談内容（課題）もまた様々。



千差万別だからこそ、やりがいがありますし頭が回転します。
このブログのタイトルの通り、三度のメシより管理組合が好き（笑）ですから、いつでもウエルカムです。



皆さんとの出会いを楽しみにしています。


※完全予約制：マンション管理士による無料相談会（無料）はこちら




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マンション管理士って本当に役に立つの？ブログ]]> ノマドワーキングとは http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51518469.html 私は元々サラリーマン落第生です。自分の想いに頑固であり、自分がやりたいことを貫くには独立するしかない、と思っていました。またラッシュに揉まれてオフィスへ行き、自分の机から動けない働き方も苦手でした。そんな私は、本当に恵まれた時代に生きていると実感します。... sumigokochi1 2009-09-09T00:08:46+09:00 ●想い・考え方
自分の想いに頑固であり、自分がやりたいことを貫くには独立するしかない、と思っていました。

またラッシュに揉まれてオフィスへ行き、自分の机から動けない働き方も苦手でした。




そんな私は、本当に恵まれた時代に生きていると実感します。
インターネットの普及と会社設立の容易さが私の生き易さを支えてくれています。



しかも最近では、

「googleとワイヤレスLANを使った、どこでも快適なネット環境」

「仮想ストレージ（ネット上のデータファイルサーバー）」

そして
「サードプレイス（オフィスでもなく自宅でもない、スターバックスのような第３の仕事場」

の3つの環境を手に入れ、どこでもストレスなく仕事が出来るようになってきました。



オフィスに毎日勤務することなく、自分の好きな場所・好きなタイミングで仕事ができる働き方を


「ノマド（遊牧民のような）ワーキング（働き方）」


というそうです。



このような時代に日本で産まれたことを感謝しなければなりません。


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]]> 小規模マンションと「大岡裁き」 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51516313.html 今日は川崎市の顧問先マンション理事会へ。総会前理事会のため、管理会社が作成した総会議案書をたたき台に確認作業を行いました。その後、話は子供によるいたずらの話に。お住まいの子供さんがドアを蹴飛ばし凹ませたようなのです。防犯カメラにしっかりと映っていました。... sumigokochi1 2009-09-04T23:58:19+09:00 ●マンション管理 総会前理事会のため、管理会社が作成した総会議案書をたたき台に確認作業を行いました。

その後、話は子供によるいたずらの話に。
お住まいの子供さんがドアを蹴飛ばし凹ませたようなのです。
防犯カメラにしっかりと映っていました。

その後広報を通じてさりげなく注意を促したところ、その母親が「うちの子だと思います、弁償します、ビデオ画像が見たい」と名乗り出てくれたのですが、お子さんは否認している様子。


理事会で話し合った結果、、、

・母親にはすっきりしてもらうためにビデオ録画を見せることに。
・弁償は求めず、母親からお子さんへ注意してもらう
・理事会としてはこれ以上大きくせず、何もなかったことにする（常態化したら考える）

という決定を全員一致で決定しました。
同じ屋根の下で暮らす者同士、まずはお子さんの良心に任せてみよう、ということです。



管理会社の担当者が一言、
「大岡裁きですね」



小規模マンションで組合員間の和が取れやすく、このような大岡裁きが可能となります。

ムラ社会的で日本人らしい、温かみと配慮ある決定だと思いませんか？



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マンション管理士って本当に役に立つの？ブログ]]> マンション業界に台風？嵐？ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51514214.html 天気も政治も台風一過ですね（東北地方はこれからですね。）さて私はといえば、これから台風が来そうです。台風というよりは「嵐」？実は新たに2つのマンション管理関連事業に関わることになりそうです。ひとつは、「管理組合お役立ちの物品やサービスを集めたサイトの立ち... sumigokochi1 2009-09-01T00:07:36+09:00 ●マンション管理
さて私はといえば、これから台風が来そうです。
台風というよりは「嵐」？

実は新たに2つのマンション管理関連事業に関わることになりそうです。



ひとつは、
「管理組合お役立ちの物品やサービスを集めたサイトの立ち上げ」


もうひとつは、
「新しいカタチの管理会社の立ち上げ」




なに？管理会社？？マンション管理士とは立場が逆ではないか？？？


いえいえ、そんなことはありません（笑）
管理組合利益の最大化のために貢献するため、必要なプロセスなのです。


本当に具現化できるか現在検討中で、詳細はもう少しに詰まってから改めてお知らせしますが、いまのところ「台風」は去るどころか勢力を強めて日本中を席捲する勢いです。（のつもりでやります。）


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]]> マンション管理士の「お墨付き」 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51513004.html 本日は東京区部の大規模（メガ）マンションで臨時総会があり、新築時からの管理会社から別会社への管理会社変更が決議されました。当社は「専門委員会が実施する一連の見直し活動の監査」という立場でサポートさせていただきました。もちろん過去の経験からさまざまなアドバ... sumigokochi1 2009-08-29T22:55:48+09:00 ●マンション管理

当社は「専門委員会が実施する一連の見直し活動の監査」という立場でサポートさせていただきました。


もちろん過去の経験からさまざまなアドバイスをさせて頂きましたが、管理会社選定では一切発言せず、委員会や理事会の皆様の決断に委ねています。


ところで、当社は監査という立場であるがゆえに、総会議案書へは当社の社印とマンション管理士としての個人印の2つを押して、


「業務監査報告書」


という形でご報告させていただきました。



専門委員会や理事会の取り組み（プロセス）が適正か、透明性が保たれているか、という点で「問題なし」というお墨付きをご提供させていただいています。



これって、マンション管理士業務として新たな形だな、と
ご依頼のあった管理組合様から学ばせていただきました。



日々勉強、日々新たです。



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]]> 35歳に「なっていました」 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51511721.html 8月24日は私の35歳の誕生日でした。四捨五入すると、アラフォーですね（笑） 忙しさにかまけてブログを更新することなく、もう3日が経っています。 充実していて何よりですが、一年がものすごく早く感じます。特に今年は会社を立ち上げたこともあり、取り組むことが多く毎... sumigokochi1 2009-08-27T12:31:37+09:00 ●想い・考え方 8月24日は私の35歳の誕生日でした。
四捨五入すると、アラフォーですね（笑）

忙しさにかまけてブログを更新することなく、もう3日が経っています。

充実していて何よりですが、一年がものすごく早く感じます。特に今年は会社を立ち上げたこともあり、取り組むことが多く毎日がすぐに終わっていきます。

毎日を大切に、毎日を大胆に生きていきたいと思います。

 

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]]> 小規模マンションの処方箋 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51507519.html 当社で「マンション管理士の無料相談（予約制）」をはじめて3ヶ月が経とうとしていますが、お見えになる管理組合さんのほとんどが小規模マンションの傾向にあります。（もちろん大規模マンションさんも大歓迎ですよ(*^^*)）   せっかくですので小規模マンションの管理... sumigokochi1 2009-08-19T20:00:49+09:00 ●マンション管理 当社で「マンション管理士の無料相談（予約制）」をはじめて3ヶ月が経とうとしていますが、お見えになる管理組合さんのほとんどが小規模マンションの傾向にあります。（もちろん大規模マンションさんも大歓迎ですよ(*^^*)）

 

せっかくですので小規模マンションの管理組合運営についてまとめたページを作りました。

 

 

※小規模マンションの処方箋　　o(^-^)o

 

 

今まで相談に来られた管理組合の事例やコラム、ノウハウなど、今後も増やしていきます。

 

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]]> マンション管理士の失敗談が書きたくなった http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51506587.html 私はマンション管理士として専業で仕事ができるようになるまで、沢山の時間とお金を投資し、多くの失敗を経験してきました。お客様に迷惑をかけたことも一度や二度ではありません。 今でも日々試行錯誤を繰り返しています。   このことは、当社のホームページ（トッ... sumigokochi1 2009-08-18T01:56:03+09:00 ●マンション管理 私はマンション管理士として専業で仕事ができるようになるまで、沢山の時間とお金を投資し、多くの失敗を経験してきました。
お客様に迷惑をかけたことも一度や二度ではありません。


今でも日々試行錯誤を繰り返しています。

 

このことは、当社のホームページ（トップページ）の文中や、
このブログの過去記事の中でも書いてきました。

 

ふと、これからこのブログを通じてこれらの「失敗談」「お客様に迷惑をかけた話」を記したくなりました。

 

これは決してネガティブな意味ではなく、なんだか不思議なのですが自然と書きたくなってきただけなのです。

 

例えるなら、「裸になってみたくなった」というところです。（ちょっとオーバーかな？）

 

次回から、他の記事を挟みながら書いてみますのでお付き合い下さいね。

 

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