livedoor●マンション管理
2008年10月07日
マンション管理士で「人材」を探せるか？
このタイトルの結論から言いますと、
「マンション管理士で人材（実務能力もある人）を探すのは至難の業」
ということになります。
私がマンション管理士試験に合格したのは、資格が創設された平成13年度でした。
まだマンション管理業界には折らず、不動産仲介業に従事し仕事をサボりながら大学の図書館で3ヶ月間勉強し、何とか最低ラインの38点で合格しました（当時の先輩方、スミマセン！）
ある業界に詳しい方の話では、当時合格ラインを40点にする予定だったのが、それだと合格率が2％台となり、超難関試験となってしまう為、10％に納める方向で合格ラインを下げたところ38点に落ち着いた、ということです。
つまり私は政策上「拾ってもらった」管理士です（笑）
当時は資格熱と言いますか、10万人もの受験生で試験会場は溢れかえっていました。
そして今日に至る受験者数は減少の一途を辿っています。
私にブログの作り方を教えてくれたＯＹＡＪＩさんのブログに、マンション管理士の受験者／合格者人数が書いてありました。
平成１３年度受験者 99,906人 合格者 7,213人
平成１４年度受験者 53,317人 合格者 3,719人
平成１５年度受験者 37,752人 合格者 3,021人
平成１６年度受験者 31,278人 合格者 2,746人
平成１７年度受験者 26,184人 合格者 1,909人
平成１８年度受験者 21,743人 合格者 1,814人
平成１９年度受験者 19,980人 合格者 1,479人
上記のように今まで延べ約29万人が受験し、合格者は約2.2万人だそうです。
合格率はざっと7.5％、宅建（私が受験したときは15％）より高い合格率です。
ところが、実際にマンション管理士を職業（専業）にしている人は、全国でも30名程度ではないか、と言われています。（先日の朝日新聞記事で管理士団体の方のコメントにありました。）
30名 ÷ 2.2万人 ＝ 0.136％！
・合格者に実務知識や経験がなくお役に立てない
・知識経験豊富な合格者のほとんどが管理会社の社員である
・管理組合の無関心で営業するきっかけが難しい
大きくはこの3つが原因でこの割合を産んでいると推察します。
最近まで、「議論ができるマンション管理士と出会いたい」と恋焦がれていましたが、今はその出会いを半ば諦めるどころか、「マンション管理士を見たら疑ってかかれ」位の気持ちになっています。
今、共に動いている仲間はみんなマンション管理士の資格を持っていません。
今は、マンション管理士を探すより、
・マンション管理業界で揉まれながら問題意識を高く持ち続けている実務経験豊富な人か
・業界未経験でもモチベーションが高い人（これは自戒の念を込めて）
を探し、マンション管理士のあり方などは後から身に着けてもらった方が早い、と確信しています。
2008年09月30日
小規模マンション「復活への道」（４）
急ピッチで準備を進めてきて、ようやく臨時総会の準備です。
今回は、総会議案書を私が作成しました。管理会社時代に様々な議案書を作ってきたことが役に立っています。
就任したばかりの理事の皆さんも少しずつ理事会活動に慣れてきて、出欠票の回収や声掛けなどを積極的に取り組まれた結果、約１５件のうち１件を除き全員から票を集めることができました。管理規約の全面改訂は総議決権数・総組合員数の４分の３以上の賛成が必要ですが、これもクリアです。
わずか２ヶ月前までは「理事会なし」「総会なし」「コミュニケーションなし」「ルールなし」なし、なし、、、だったのが、今では管理組合としての「形」と「血の通ったコミュニティー」ができつつあるのを感じるようになってきました。
総会当日、約半数が出席し、ワイワイと楽しく話しながら全議案が承認されました。
規約が整備され、管理会社の導入が決まり、建物調査診断や長期修繕計画の作成も承認されました。
そしてこれが一番嬉しい議案だったのですが、理事からの提案で議案化した「自動販売機の設置」も皆さんの承認を得ました。
何故この議案成立が一番嬉しかったかと言うと、
「管理組合員が自分達で考えた議案」
だったからです。
私はちょっとアドバイスし、議案書の文案を作っただけです。実務（ベンダーとの折衝や条件交渉、イメージ写真取り寄せなど）はすべて理事の皆さんで行いました。
『皆さんも是非この販売機でジュース買って下さいね。１本売れれば○○円の収入が管理組合に入りますからね』と理事も営業を兼ねています（笑）。
つい最近までの『無管理』状態では考えられない自主性です。
そして「財政の厳しい管理組合に収入源を」との意識の芽生えです。
そして出席者の笑顔、会話、理事の安堵感、、、
『活きた総会』ここに携われることは私にとって快感ですし、マンション管理士冥利に尽きます。（肝心の問題解決はこれからスタートですが）
2008年09月27日
NPO集住センターさん
ここ３ヶ月ほど、NPO集住センター（正式には「集合住宅管理組合センター」）さんへ足繁くお邪魔しています。
業界についての意見交換をしたり、ある｢新サービス｣（現在開発中）についてアドバイスを頂いたり。集住センターさんとは私が２社目の管理会社（経歴はこちらをクリック）に従事していた頃からの縁です。
常務理事の有馬さん、事務局の和田さんともに凛としたまっすぐな女性で、非営利という立場以上に「人」としての清らかさ、気持ち良さを感じます。私も多くの薫陶を受けています。
集住センターさんの主な収入源は、同センターの会員になった管理組合からの会費です。３００以上の管理組合が中立な第三者のアドバイスや透明性、ミッションに共感し加入しているのです。
「マンション管理問題は消費者問題」ときっぱりと言い切る有馬さんのコメントは設立して２３年という歴史とともに、重みを感じます。
2008年09月25日
高い壁を乗り越える理事
「管理組合を良くしたい」「問題を解決したい」と高い志を持つマンション住人にとって大きな壁は、実はスタートラインにそびえ立っています。
最初で最後、そしてものすごく高い壁、
「他の管理組合員の無関心」という壁が。
いくらマンション管理に熱心で知識が豊富なマンション住人でも、一人では何もできません。あくまで管理組合という団体の一員に過ぎません。
また、マンション管理運営に冷めた（その時点で無関心な）住人に対し、あなたの持つ「熱心の 『熱』 」を少しずつ分けて（シェアして）いかないと、マンション全体としてなかなか熱くなってこないどころか、余計に冷え込んでしまう可能性があります。
この意味で、先週末にご相談対応をさせて頂いたマンション管理組合の理事「達」は、私が会った時点でその「壁」を乗り越えていました。
つまり、「熱心」かつ「冷静」な理事会役員「２名」と会ったのです。
当所の顧問先管理組合の理事長から紹介頂いた方々ですので、もちろんマンション管理に関する下地はできていたのだと思いますが、この２人が理事会役員を務める管理組合は、つい先日に設立臨時総会を終えたばかりの、まさにピカピカの築１年目マンションでした。
これほど早い時期に熱い想いと冷静な心を持って臨んでいるということは、恐らく入居前からマンション管理を勉強し始めたのではないか、と推測がつきます。
そして二人を見ていると、リーダーとして先頭に立って進める理事長と、それを冷静にサポートする理事とで自然と役割分担ができているようにも感じました。
他の理事会役員も上手に巻き込み、一般の区分所有者にも理解を得るべく広報を配布し、徐々に合意を得ていく、、、お手本のような管理組合活動です。
それも、第１期からです。
あとは、問題解決（管理会社変更や一般会計のコスト削減、長期修繕計画の見直し等）のため具体的なアクションを起こしていけば、十分に問題解決できるでしょう。今後はそのアドバイスをさせて頂く予定です。
「管理組合を良くしたい」「問題を解決したい」と高い志を持つマンション住人にとって最初で最後、そしてものすごく高い「他の管理組合員の無関心」という壁は、
この二人には無縁のようです。
2008年09月12日
小規模マンション「復活への道」（３）
（前回記事「小規模マンション「復活への道」（２）」はこちらをクリックして下さい。）
それまでの自主管理から一部委託管理（会計・出納）への変更の目処がつきました。
次に取り掛かったのは、「管理規約の全面改訂」です。
それまでの管理規約は、昭和５０年代の新築時に作られたもので、今まで一度も改訂されたことがなく今日に至っていました。
当初、私は現状に合った内容への「修正」を提案しました。
しかし規約をめくっていくと、ちょこちょこっと修正する方が大変なくらい現実と乖離している内容でしたし、そもそも当時の規約ですから、データもありません。
コピーのコピーの、そのまたコピーされた規約は所々条文がかすみ、ＰＤＦファイルをＷｏｒｄファイルへ変換するのも容易ではない、と察しがつきました。
「こりゃイカン！」と思い直し、その場で全面改訂（標準管理規約【※】の準拠バージョン」の提案に切り替えたのでした。
【※】マンション管理を管轄する国土交通省が作成した管理規約の標準モデルのこと。
この見直し作業においては、マンションの歴史や特性を上手に盛り込まないと矛盾が起こりますし、標準管理規約はあくまで「標準」であり、こちらのマンションでは当てはめない方が良い条文も多々ありましたので、結局は第１条から一字一句見直すことにしました。
この作業は時間がかかりますし慎重に行わなければなりません。本来の私の性分からすると得意ではないほうでしたが、やり終えた時は爽快感があります。（こんなことを言っていたら管理士失格！？）
さらに、ほとんど未整備であった使用細則や運用細則、各種申請書式も完備させ、まったく新しい管理規約ができました。
理事長と数回のキャッチボールを経て、理事会の承認を得たこの新管理規約も、管理会社導入（前回ブログ参照）と同様に臨時総会で議案化することになります。
2008年09月10日
小規模マンション「復活への道」（２）
財政の厳しい小規模マンションでは、それまでの自主管理から委託管理へ変更するにあたり、コスト面で当然ながら委託できる範囲が限定されます。
そこで、私からの提案に基づいて、
『会計・出納・滞納者督促だけを委託したい』
というわがままな見積依頼を、２社の管理会社へ打診しました。
でてきた見積金額はびっくりする位リーズナブルです。
理事会で検討し１社を選定、次回臨時総会で管理会社導入が決議されることになりました。
マンション管理においては、この「会計業務・出納業務」（簡単に言うとお金の取り扱いと帳簿付け、決算予算資料作成）は管理会社の得意とする業務であり、仕組みも整っています。
一方で管理組合ではもっとも面倒な作業ですし、一部の理事が行うことで透明性や正確性が著しく損なわれます。
また、私（マンション管理士）の仕事でもありません。
ですから、この部分は管理会社へ委託すべきと考えます。
ところが、理事会や総会のフォローなどは必ずしも管理会社のフォローが「必要」とは限りません。
小規模マンションではこの部分に相当する業務はとても少ないし、我々マンション管理士のような「理事会・総会フォロー専門」の人間もいます。またインターネットを駆使して必要な情報を一定レベルで調べることも可能ですので、管理組合独自でもできないことはありません。
さらに各種設備の保守点検は管理会社が自社スタッフで行うことは少なく、もっぱら協力会社（下請け）へ再委託、さらに再々委託、再々々、、、ということが往々にしてありますから、管理組合が施工会社へ直接発注すれば中間コストを省くことができます。
こうして、特に小規模マンションでは将来の財政を考えた場合、
「管理会社へ委託する『必要がある』業務」のみを委託し、
「あったらいいな」的な業務は徹底的に委託しない
この考え方が大切です。
企業経営で言う「選択と集中」ですね。
※メルすみごこち事務所コラム「賢い小規模マンションになろう」参照
2008年09月02日
管理組合をハシゴするとき
管理会社に勤務していたサラリーマン時代もそうでしたが、マンション管理士の仕事をしていると、週末に２〜３件の管理組合（理事会・総会）へ出席することがよくあります。
１０数戸の小規模マンション理事会に出席したその日のうちに、１０００戸レベルの超大規模マンションの理事会へ出ることがあります。
また都心の静かなマンションへ行った後に下町の賑やかなマンションの総会へ出席することもあります。
あるいは理事会の雰囲気がよく和気藹々と議論が進む理事会へ参加した後に、役員同士が感情的に対立し議論がなかなか前進しない会合へ出ることもあります。
この、「管理組合から管理組合へとハシゴ」する間に、自身の頭の中を切り替えるのですが、タイプの異なるクライアントをハシゴする「管理組合ジェットコースター」は、この仕事ならではの感覚なのではないかと思います。
私の場合、次の理事会への移動中、
「マンションは十人十色である」
という初心に戻って、心と頭をリセットする、という切り替えが自然にできるようになっています。
前に訪問したマンションのことはきれいに忘れ、次のマンションへ向かうときには新たな気持ちで。
前を引きずって次の理事会へ臨むと、必ず影響が出てきます。
それは私の発言の内容だったり声の強弱だったり、顔色だったり。
そのマンションで最適な対応をするために、集会室のドアノブに手をかけた時には新鮮な気持ちと笑顔で臨むこと。
管理組合をお客様とする仕事では、「管理組合ジェットコースター」に乗って酔ってはいけません（笑）。
2008年08月27日
顧問先マンション｢夏のイベント｣
8月23日、川崎市の築年数の浅い小規模マンションで今年2回目となる｢夏のイベント｣が行われました。
６月から理事に就任したばかりの理事の皆さん（前回ブログ記事参照）が各々企画を持ち寄り、ようやくこの日を迎えました。
では2回目のイベントに乾ぱーい！
初めはお酒がないためか少々緊張気味です。
普段は自分の部屋へ帰るための道でしかないエントランスホールが非日常の空間になります。
風除室もこうやって使うと広いですよね。
天井もお洒落ですよ。
約５０名の参加者が埋まってしまいます。
｢おまちどうさまです！｣理事の友人（助っ人）が理事の家でピッツァを焼きエレベーターで持ってきてくれました。パスタも出てきましが、すぐに完売です。
おや？隅っこでなにやら焼いているぞ、、、
餃子です。中国出身の理事の家族が身振り手振りで子供に皮の包み方から教えてます。
しかも本場中国の餃子ですよ！
子供は面白そうに作っていきます。
ハイ出来上がり。
100個は瞬く間に完売してしまいました。
初めは｢私恥ずかしい｣と遠慮されていたのに、当日はノリノリでした。
｢来年は水餃子を皮から作ります！中国では水餃子の方が人気ですよ！｣早くも来年を見据えています（笑）
おやっ？こちらにも人だかりが。
うぉっブリの頭が！
立ち入り禁止の看板と同じ写真に収まるとなんとも滑稽ですね。
前回ブログで｢魚、やります｣と静かに宣言した理事さんが、皆の前でさばいていきます。子供だけでなく大人も｢一匹丸ごとはやったことない！｣と見守ります。
お待ちっ！
見てくださいこのげた盛り！
おにいちゃん、あなたのお父さんは誇りです。
これがまた、あっという間に完売。（皆さん普段ちゃんとご飯食べてるのでしょうか（笑）
するとブリの頭を持った他の理事が、｢よし、やってみよう｣と自宅へ持ち帰り、、、
ブリのカマ焼き！！！
（このポーズが良く解りません（笑）
おろし金は別の理事が用意し、大根おろしをつけて出来上がり！
理事3ヶ月目の立派な即席チームプレーでした。
ところでこの帽子のお兄さん、理事です（笑）
理事に就任したときは無口で怖そうでした（正直）が、実はこのイベントの一番の盛り上げ役でした。
子供も彼のところへどんどん群がってきます。
自宅から本格的なコーヒーメーカーまで用意して、ラテからキャラメルマキアート、エスプレッソまで何でも作ってくれます。もうスタバ状態です。
お酒の苦手な方や酔えない人はカフェを楽しんでいました。
おや、こちらにも人だかりが。
お、バーテンダーのマティーニさんです。
帽子をかぶった理事さんの友人が助っ人で来てくれました。
川崎で店を開くプロで、静かな笑顔と適度な会話、そしてシェイキング、どれをとっても一流です。
琥珀色のカクテルとひと時のほろ酔い気分を求め奥様方がオーダーしていきます。
あっ、裏理事長！寝ちゃダメですよ！！
実は18時30分開始で、理事長が22時過ぎに締めたものの3分の1が残り、結局終ったのは25時！
はっきり言って｢不良管理組合｣ですね（笑）
こちらのマンションは第1期から顧問をさせて頂いてますが、4期になり早くも｢文化｣が根付こうとしています。
理事経験者がかなり高い確率でイベントに来てくれるのは、理事会活動を通じて自分達の住まいに関心を持ったり、心地よさを感じているからだと思います。
こちらの元理事さんもその後お子さんが生まれ、遠くから親御さんを招待し皆で楽しんでいました。とても嬉しいですよね。
また、子供の笑顔にはいつも癒されます。
本当に屈託のない笑顔です。
どうですか、この顔。私的に最高です。
自分も子供が産まれ、より一層いとおしく思えるようになりました。
そして、楽しむ人がいて、楽しむのをサポートする人がいてイベントは成り立ちます。事前に手伝ってくれる人（そのためだけに来て仕事で帰った元理事さんもいました）、イベント運営に気を配る理事長やオブザーバーの方、
そして、｢お酒が飲めないから｣とコーヒー片手にひたすら写真を取り続けてくれた居住者の方、
また静かに暮らしたいと欠席された方、、、
皆さんの作為不作為の気遣いがあってこそ、イベント（いや、マンション管理運営そのもの）がうまくいくんだなぁ、、、としみじみ感じるイベントでした。
皆さん、本当にお疲れ様でした。
2008年08月11日
小規模マンション「復活」への道（１）
以前のブログ「自分に腹を立ててください」で、新宿区の小規模自主管理マンションで、具体的な提案をすることに。
分譲以降30年、管理組合運営や建物設備の維持修繕を何もやってきていないので、ある意味マンション管理士として
「大ナタを振るうことができる」
やりがいのあるマンション、という言い方もできます。
・管理規約の全面改訂
・自主管理から委託管理への切り替え（詳しくは次回ブログにて）
・理事会／総会の機能化
・会計期間の変更
・建物劣化調査（給水菅含む）の実施
・長期修繕計画の作成
・大規模修繕の実施
・修繕積立金の値上げ、etc…
結構ボリュームあります。
箇条書きにするとたいしたことなさそうですが、一つ一つ結構重いです。
これらを約８ヶ月の間に２回の臨時総会を挟み具現化していくプランです。
そして上記をクリアする為に、この間で居住者間のコミュニケーション醸成も行っていく必要があります。
幸い、組合運営の大切さを認識し始めた理事の皆さんがとても前向きで明るく、未来に希望を持っているので、必ず上手くいくでしょう。
小規模マンション「復活の道」スタートです。
そして今日、上述の「自主管理から委託管理への切り替え」を検討すべく、都内のある管理会社を訪問し、社長と面会し相談に乗ってもらいました。
『会計・出納・滞納者督促だけを委託したい』というわがままを、社長に快諾頂き交渉は成功。
まずは管理組合へ良い報告ができそうです。
2008年08月05日
マツヤハウジングも会社更生法の適用を申請
先日のデベロッパー大手『ゼファーの民事再生手続き（過去ブログ参照）』に続き、マンションデベロッパーのマツヤハウジング株式会社が民事再生手続きに入りました。
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7月29日 （帝国データバンク 大型倒産速報より）
「東京」 マツヤハウジング（株）（資本金１４億９６９６万円、品川区南大井６−２６−２、代表久保棟男氏、従業員１０２名）は、７月２９日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請した。
（中略）東京・城南地区を中心に２３区内、神奈川県を商圏とし、従前は不動産仲介が主体であったが、その後は売買事業に注力。ワンルームマンション
「ハイタウンマンション」
「ベルサイユマンション」
シングル向けの「シティオ」「リシェ」、
ファミリータイプの「ガーデンホーム」「グレイスガーデン」
などのオリジナルブランドを展開し、
（中略）城南エリアではトップクラスの販売実績を有し、近年では不動産流動化事業にも参入、２００８年３月期には、「エム・ブランド」にブランド名を統一し、年売上高は約２３５億９８００万円にまで伸長していた。
しかし、急速な不動産市況の悪化に起因した販売価格の下落、エンドユーザーの消費マインドの低下などに加え、買い取りを予定していたファンドの撤退などもあり販売不振が深刻化。損切り販売を実施したことで営業欠損計上を余儀なくされ、、（以下略）
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負債は約２７９億円。上記のように城南地区で有名なデベロッパーまでもが経営破綻しています。一連の不動産不況の出口はまだ先のようです。
管理会社は東邸管理とあります、今後の動向に注目です。
※コンサルティングも承ります。メルすみごこち事務所ホームページはこちらからどうぞ。
