livedoor●中古マンション購入
2007年01月09日
専用庭からマンション管理を見るポイント（４）
ポイント（４）
空からの落とし物
１階の居住者がいくら専用庭をきれいにしていても、「空からゴミ」が降ってきてはどうにもなりません。
例えば、上階のバルコニーでホタル族が吸うタバコ。灰なら飛散するのでわからないでしょうが、吸殻をポイ捨てされると、専用庭の芝生に落ち目立ちます。このようなマナーの悪い住人がマンション内にいることで、マンション内でトラブルが起こる可能性を含んでいたり、管理に無関心な居住者が多いと推察します。
また、上階から布団が降ってくることもあります。バルコニー手摺に布団をかけて干し風で落ちるのです。
そもそも布団をバルコニー手摺（壁）にかける人は、マンション全体の美観をそれほど意識していません。布団干し住戸の多いマンションは、（居住者）全体の雰囲気として美観に対する優先度が低いということであり、鷹揚で飾らない人が多い、とも言えるでしょう。
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「専用庭、そしてバルコニーから見た管理のポイント」は以上です。
いづれも小さな点ばかりですが、細かく観察していくと「自分の性格（環境）に合ったマンションか」「管理組合の意識が高いか低いか」が見えてきますので、中古マンションを購入する前には検討してください。
また既にマンションを所有している方や管理組合役員の皆さんには、自分のマンションを外から客観的に見る良い機会です。
ポイント（１）「庭の中の芝生・植物」はこちらをクリック！
ポイント（２）「庭の外の植栽（生垣）」はこちらをクリック！
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2007年01月07日
専用庭からマンション管理を見るポイント（３）
臭い
ペット飼育可のマンションで専用庭へ犬猫を長時間遊ばせる世帯があります。そのときにでる糞尿や毛などを放置しておくと、猛烈な臭いを発します。
昨年末の記事「マンションの顔と１０１号室の関係」でも書きましたが、エントランスホールと隣接する１階住戸でこれをやられると、マンション全体のイメージがダウンしますし、近隣との間でトラブルになっている可能性が高く注意が必要です。
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2006年12月26日
Q＆A（中古マンション購入）
投資用ワンルームマンション購入を検討中の方から質問を頂きました。
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ホームページ拝見させていただきました。わかりやすく大変参考になりました。 私は東京在中のサラリーマンです。今回、どうしても判断がつかない物件があります。
・物件所在地：東京都区部 最寄駅から２分の好立地
・物件概要：昭和５９年築 ＲＣ造６階建てマンション ２３戸
うち１階部分店舗３店 残り２０戸はワンルーム（約２０�屐�
・物件価格：７９０万
・管理費：８０００円 修繕積立金：４０００円
これだけみれば安いのですが問題は管理です。
修繕積立金が現在、約１５００万ですが、来年給排水管の大規模修繕がありまして１５００万位かかる予定です。すると積立金がなくなり他の修繕ができない恐れがあります。
建物の管理は○○○○○�蠅箸いΥ浜�会社がしており、担当者に聞いたところ、
「もし今後修繕が発生しても足りない部分は組合で借り入れを起こすのでオーナー様にはご迷惑かけませんし、修繕費を上げることも考えていない」とのこと。
駅２分の立地で７９０万は魅力です。相場は１０００万〜１２００万は十分にありますし、賃貸需要も豊富です。この資産価値の高さと修繕等の管理のリスクをどう考えるべきか。意見を聞かせていただけませんでしょうか？
（悩めるS様より）
△△△△△△△△△△△△△△△△△△△
あなたならどう答えますか？
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2006年12月20日
専用庭からマンション管理を見るポイント（２）
ポイント（２）
庭の外の植栽（生垣）
多くのマンションでは、専用庭の外を囲むように植栽が生垣状に植わっています。目隠しの効果を期待していますが、整然とした生垣はマンション全体の美観を向上させます。
最近の新築マンションでは、この生垣にゴールドクレストやヨーロッパゴールドに代表される「コニファー」類が採用されます。
日本の気候に比較的合いますし、洋風なイメージがマンションに合致するのでしょう。今ではコニファー類の全くない新築マンションを探すほうが大変です。
その他春先に葉が赤く染まるレッドロビン（カナメモチ）なども多くのマンションで採用されます。
最近では冬に花を咲かすサザンカ（山茶花）やツバキ（椿）類で生垣を構成する割合が減っているように感じます。やはり時代の流れでしょうか。
ところで、この生垣が荒れているマンションを非常に多く見かけます。
葉が枯れて落葉し、その穴から専用庭が、その先の１階居室までが丸見えのマンションを見ると残念に思います。
マンション管理の現場において、植栽の手入れは建物や設備のメンテナンスに比べ軽視されがちです。
管理会社として下請けの造園会社へ再委託（丸投げ）するところが多く、低額な予算で最小限の作業を強いられる造園会社としてもやるせないでしょう。
また管理組合（各区分所有者）にしても、自分達で植樹したわけでなく入居したら植わっていたため思い入れも薄いのが現状ではないでしょうか？
管理組合に対し「植栽費」の予算を多く提案する管理会社は、良心的という見方は、あながち間違っていないでしょう。
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2006年12月18日
専用庭からマンション管理を見るポイント（１）
「バルコニーからマンション管理を見るポイント」シリーズに引き続き、
「専用庭からマンション管理を見るポイント」として、簡単に４つほど掲載していきます。
マンションの専用庭からは、各世帯の生活の様子がうっすらと見えてきます。その世帯の集合体であるマンション管理組合の全体像も見えてきます。
前にも書きましたが、私は前々職の不動産仲介業時代、中古マンション購入予定者を案内する前に、案内予定のマンションを下見し、外からバルコニーや専用庭を見て、そのお客様の「イメージ」に合っているかをチェックしたものでした。
これから中古マンションを購入する方には是非、マンション選びのポイントの一つとして、専用庭を「外から」眺めることをお勧めします。
また、現にマンションに住んでいる管理組合の方は、自宅のマンションが外からこう見られているんだ、と思い、何かの参考にしていただければと思います。
ポイント（１）
庭の中の芝生・植物
「専用庭」と名前がついている以上、そこは庭です。庭＝グリーンと容易に想像がつくと思います。
分譲当時は緑一面の芝が植えられていたものが、雑草が生え芝が侵食されたり、芝が枯れて地面が露出しているところを多く見かけます。
土壌や水はけ・日当たりが悪かったりと、芝生が育たない理由は多くありますが、適切なメンテナンスをしていないのも大きな理由です。
マンション管理会社に敷地内の植栽作業を委託する場合、専用庭内の作業はしてくれません。専用庭はあくまで各区分所有者が主体的に管理する場所だからです。
また、実務上も、
・居住者が在宅しないと立ち入れないことと
・室内を通らなければならないこと
・居住者が後から植えた植物などと見分けがつかなくなること
などの理由により、多くの管理会社は専用庭内の作業に消極的です。
従って、専用庭の維持メンテナンスは各部屋の区分所有者が行うことになります。
まめに手入れをするのが好きな家庭で、「専用庭があるから１階を購入した」という方なら、キレイでおしゃれな庭になるのですが、ただの雑草地へと変わり果てるところも多く見てきました。
ご存知の通り、雑草は生命力が強く生長も早いため、こまめに処理しなければなりません。また雑草地には昆虫が発生し、近隣が虫嫌いだとちょっとしたトラブルになることがありますので、十分に注意してくださいね。
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2006年12月07日
マンションの顔と１０１号室の関係
特に小規模マンションで、１階エントランスホールのすぐ脇に１０１号室のあるマンション。昭和〜平成初期の中古マンションにわりと多く見られます。
ところでこのような形状のマンションの１０１号室は、マンション管理・中古マンション購入のひとつのポイントとなることがあります。
居住者には罪がなくても、マンションのイメージを左右する一因が１０１号室にはあります。
１０１号室の玄関ドア周りはエントランスホールの美観に影響するため、傘などが立てかけてあるだけでイメージダウンとなります。
さらに１０１号室に専用ポーチが付いている場合、そこに私物を置いたり一時的にゴミを置いておくことでますますイメージが下がります。
また（これは仕方のないことですが）、１０１号室の玄関ドア上に排気口が設けられていると、焼き魚の匂いがエントランス中に充満することとなります。かつてマンション仲介業に従事していた頃、ちょうどお昼時にマンションを案内した際に秋刀魚のにおいに遭遇してしましまい、買い手のマンション購入意欲をそがれてしまったことがありました。「匂い」ではなく「臭い」と受け取られてしまったのです。
小規模マンションのエントランスホールはコンパクトにできており、風通しが悪いとにおいは溜まってしまいます。
更には、１０１号室の専用庭がエントランスアプローチの脇にあり、目隠しの植栽の向こう側からペット臭が流れ、エントランス周辺をペットの臭いで充満させていたマンションもありました。ペット可のマンションでしたが、飼育マナーが悪く専用庭で糞尿をさせていたようなのです。
そのマンションに遊びに来た子供が子供心に「お前のマンション、動物園の臭いがするぞ」と鼻をつまんでいたのを思い出します。
最近の新築マンションではほとんどお目にかからない『住込管理人』タイプのマンションでは、この住込管理人居室が管理事務室とつながって配置されており、当然エントランスホールと隣接しますから、１０１号室と同様の問題を抱える可能性があります。
エントランスはマンションの『顔』であり、管理組合の公共の場所です。この場所に個々の生活を窺えるものが見えるのは好ましくありません。
逆を言えば１０１号室が周辺をきれいにしておくことでマンションのイメージが上がりますので、頑張って欲しいと思います。
最近の新築マンションでは個々のプライバシーを尊重する世の中の流れを受けてか、居室とエントランスホールに距離を置いたり、排気口をバルコニー側に逃がしたりと工夫しているようです。
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2006年12月06日
バルコニーからマンション管理を見るポイント（７）
ポイント（７）
テレビ・ラジオ・無線等のアンテナ
各部屋のバルコニー壁面に白・または黒の円形アンテナが設置されているマンションを多く見かけます。
ＢＳ・ＣＳ放送のパラボナアンテナです。
マンション共用部分の設備として、共聴（テレビ）設備があります。一昔前まではＶＨＦ・ＵＨＦだけが用意されていれば問題なかったものが、ＢＳ放送が開始され別途アンテナが必要となり、さらにＣＳ放送もスタートしました。マンションの屋上にＢＳ・ＣＳ共用アンテナが設置されていない場合、各自がアンテナを立てないとこれらの放送が見れなくなるため、仕方なくバルコニーに個別アンテナを立てている、というのが現状です。
ＢＳアンテナは普及しているため、多くの管理組合では条件付でＢＳアンテナをバルコニーへ取り付けることを許可しているようですが、閑静な住宅街に佇むマンションの場合、美観を重視する目的で使用細則にてバルコニーの使用方法を厳しく規定し、実際に運用しているところもあるので、注意が必要です。
ところで、最近話題の「地上デジタル放送」の２０１１年スタート（アナログ放送の終了）に向け、築年数の経過しているマンションでは既存のアンテナや増幅器・配線まで交換する必要があります。
そこでこの機会を利用し、ＢＳデジタル・ＣＳなども共用部分の改良（グレードアップ）のひとつとして取り組むことをお勧めします。
改修の結果、各戸のバルコニーに設置されたパラボナアンテナは撤去してもらい、美観の回復と将来的な大規模修繕工事におけるトラブル回避といきたいところです。
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2006年12月05日
バルコニーからマンション管理を見るポイント（６）
ポイント（６）
部屋から聞こえる声・音
夏の暑い日にサッシュを開け放して、テレビの音や家族の笑い声などが聞こえるお宅は、割とオープン・開放的・庶民的といった印象を与えます。
その一方で、あなたがマンションを購入し、夏の夜に熱くて窓を開けると、パーテーションの向こうから夫婦喧嘩や犬の鳴き声、プロ野球中継の音声が聞こえてくる、、、という可能性もあり、静かに暮らしたい方には不向きかもしれません。
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2006年12月01日
ベランダからマンション管理を見るポイント（５）
ポイント（５）
カーテンと室内照明
カーテンのデザインやかけ方一つで、そのお宅の雰囲気がわかります。シックでおしゃれなカーテンをかっちりと閉めていると、きちんとした佇まいや清潔さ、高級感を想像させます。
また、室内の照明からも雰囲気を図ることが可能です。例えば、バルコニーに面した部屋に和室があると、どうしても真っ白な蛍光灯を使う家庭が多いでしょう。昭和の年代に建てられた専有面積４０〜７０�嵎振僂離泪鵐轡腑鵑任蓮▲丱襯灰法爾�（和室の）白と（リビングの）ベージュで入り混じり、照明が作る美観はありません。（各家庭の事情ですから当然ですが）
しかし最近のマンションは和室が不人気なのか洋室で構成された部屋が多く、真っ白な蛍光灯よりも暖色系の白熱灯（白熱色蛍光灯）を多い、バルコニーからベージュ色のやわらかい光が漏れ、安らぎやゆとり、そして不思議と高級感を感じるものです。（私だけでしょうか？）
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2006年11月30日
バルコニーからマンション管理を見るポイント（４）
ポイント（４）
花（プランター）などの植物
バルコニーにあらかじめ花台が設置されていて、そこに四季折々の花を咲かせているお宅の多いマンションが稀にあります。ヨーロッパの古い街並みでは当たり前の景色でも、日本のマンションではなかなかありません。
花台が無くても、下に落下しないよう配慮して花を綺麗に「魅せている」ところもあります。
花の手入れは結構大変で、しかも綺麗に咲かせる期間は短いですから、ちょくちょく購入する必要もあります。
バルコニーから花が見える多いマンションからは、
・ファミリー（家族）住まいが多い
・美観に対する意識が高い
・居住者の所得層が比較的高い
といったことが推測できます。
ただし、花や植物に熱心で周囲への配慮に欠けるお宅を隣に持った場合、枯れた花や土が飛散したり水が階下へ落ち洗濯物が汚れるなど、ちょっとした居住者間のトラブルに発展する可能性もわずかながらにあります。
また、時には花に蜂などの昆虫が戯れるため、無視嫌いな方には注意が必要です。
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いよいよ明日から師走、忙しい月になりそうです。
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