livedoor●ニュース記事から
2008年08月05日
マツヤハウジングも会社更生法の適用を申請
先日のデベロッパー大手『ゼファーの民事再生手続き（過去ブログ参照）』に続き、マンションデベロッパーのマツヤハウジング株式会社が民事再生手続きに入りました。
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7月29日 （帝国データバンク 大型倒産速報より）
「東京」 マツヤハウジング（株）（資本金１４億９６９６万円、品川区南大井６−２６−２、代表久保棟男氏、従業員１０２名）は、７月２９日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請した。
（中略）東京・城南地区を中心に２３区内、神奈川県を商圏とし、従前は不動産仲介が主体であったが、その後は売買事業に注力。ワンルームマンション
「ハイタウンマンション」
「ベルサイユマンション」
シングル向けの「シティオ」「リシェ」、
ファミリータイプの「ガーデンホーム」「グレイスガーデン」
などのオリジナルブランドを展開し、
（中略）城南エリアではトップクラスの販売実績を有し、近年では不動産流動化事業にも参入、２００８年３月期には、「エム・ブランド」にブランド名を統一し、年売上高は約２３５億９８００万円にまで伸長していた。
しかし、急速な不動産市況の悪化に起因した販売価格の下落、エンドユーザーの消費マインドの低下などに加え、買い取りを予定していたファンドの撤退などもあり販売不振が深刻化。損切り販売を実施したことで営業欠損計上を余儀なくされ、、（以下略）
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負債は約２７９億円。上記のように城南地区で有名なデベロッパーまでもが経営破綻しています。一連の不動産不況の出口はまだ先のようです。
管理会社は東邸管理とあります、今後の動向に注目です。
※コンサルティングも承ります。メルすみごこち事務所ホームページはこちらからどうぞ。
2008年07月19日
ゼファーが民事再生手続きに
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マンションデベロッパーのゼファーが民事再生手続きに入りました。
業界人にはショッキングな出来事です。 〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜 7月18日 住宅新報ニュースより マンション開発などを行うゼファー（東京都中央区日本橋浜町３−３−２）は７月18日、東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行った。負債総額は949億4,800万円。 同社は、94年に設立。マンションを始めとする不動産開発事業を行ってきた。07年３月期連結決算では、売上高1,279億6,900万円、経常利益117億1,400万円、当期純利益63億6,000万円を計上するなど、順調に業績を伸ばしていた。しかし、年明けからの金融機関の不動産融資案件への審査の厳格化や不動産市況の急激な変化などにより、物件の売却が当初の想定通り進捗しない状況となり、資金繰りが困難になった。 〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜 |
今年に入り数多くの中小開発業者が破綻しましたが、ここまで大手が破綻するとは、、、まさに不動産不況真っ只中です。今は体力のないデベロッパー各社は耐える時です。
またゼファーの分譲マンション管理組合は、冷静になって今後のアフター保証の確保に動いてください。
コンサルティングも承ります。（メルすみごこち事務所ＨＰへ）
2007年10月06日
マンションと騒音
新たな事業の事前準備に時間をかけており、ブログの更新が滞っていました。
今日は久しぶりに、、、ニュース記事をひとつ。
マンションの上階からの騒音に対し損害賠償命令がでた、というものです。
↓↓↓
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10月4日 毎日新聞ニュース
マンション上階に住む幼児の走り回る足音で苦痛を受けたとして、東京都板橋区の男性が幼児の父親に２４０万円の賠償を求めた訴訟で、東京地裁は３日、３６万円の支払いを命じた。
中村也寸志裁判官は幼児の父親の対応が極めて不誠実だったと指摘したうえで、「足音は受忍限度を超えている」と述べた。
男性は妻と６階建てマンションの１階に住んでいたが、幼児の家族が０４年４月ごろに２階に引っ越してきてから、当時３〜４歳の幼児が室内を走り回り跳びはねる音に悩まされ、妻は不眠などになった。
男性は父親に抗議したが突っぱねられたため、騒音計を借りて測定し、５０〜６５デシベルの音だったとして提訴した。
判決は、足音がかなり大きく聞こえ時には深夜まで及んでいたと認定。「父親は幼児をしつけるなど住まい方を工夫し、誠意ある対応を行うのが当然だった」と批判した。
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上階の配慮がなされないという理由はあったものの、マンションの騒音トラブルに一石を投じた画期的な判決だったと考えます。
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マンション管理士事務所（メルすみごこち事務所）
2007年04月09日
直結給水方式について無料相談（東京）
東京都水道局が、この４月１日から都内のマンション等を対象として給水方式の変更のための工事内容や工事費用についての無料見積サービスを開始しました。（マンション管理新聞７０５号より）
いままで受水槽から加圧ポンプを使って高架水槽へ水を上げ、重力で各部屋へ水を供給していた管理組合にとっては、
「受水槽・高架水槽を経由せず新鮮な水が供給される」
「受水槽・高架水槽の清掃費用・メンテナンス費用がなくなる」
という理由で大きなメリットを享受できることとなります。
その調査の第一歩として、気軽に問い合わせできるようになりました。
問い合わせは東京水道サービス ０３−５３２０−９３６７ です。
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マンション管理士事務所（メルすみごこち事務所）
2007年02月09日
管理会社が理事会を代行
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国土交通省はマンションの所有者でつくる管理組合の理事会に代わり、管理会社が業務の大半を請け負える新制度の検討に入る。
所有者の高齢化や1人暮らしの増加によって理事会の役員を引き受ける人がいなくなると、計画的な修繕など適切な業務に支障が出る恐れもあるためだ。
新制度を利用する管理会社には資格要件を厳しくして、トラブルの発生を未然に防ぐ。（インターネット記事より）
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この方向性に賛成と疑問の両方を持ちました。
理事会の機能しない管理組合については、第三者が運営を請け負うことで円滑かつ確実に管理されるため、考え方には賛成です。
その一方で、管理会社＝サプライヤーであり、しかも管理組合の財政を最も把握しているだけに、悪く運用される可能性も否定できない側面があります。 単に資格要件を厳格化するだけで管理組合のリスクヘッジにはならないでしょう。
また管理会社は日々のメンテナンスに関する能力は高いものの、将来を見越したコンサルティング能力に欠けると考えます。
どんな物事にも良悪の二面性がありますから、管理会社関係の人だけでなくニュートラルな立場の関係者を巻き込んだ議論を望みます。（私も加わりたいくらいです）
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2006年12月29日
マンションの住宅ローン借り換え
住宅ローン変動金利の利上げが今日のニュースで報じられています。
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○時事通信社１２月２９日記事より
三菱東京ＵＦＪ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行など大手銀行各行は、変動型住宅ローンの金利を来年１月の返済分から０．２５％引き上げ、年２．６２５％とする。返済中の利用者が対象で、同住宅ローン金利の引き上げは６年ぶり。当初２０００万円を２０年間、ボーナス払いなしで借りていた場合、返済額が見直されると年間２万２０００円程度の負担増となる。来年の定率減税廃止と並び、消費者に痛手となりそうだ。
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私事ですが、１１月末に自宅マンションの住宅ローン借り換えを行いました。
変動金利だったものを１０年間の「期間固定金利」の商品にしました。
ローンの利率が低いうちに、長期間支払いを一定にさせ、不安定要素をなくすためです。
長期の不況を乗り越え、景気回復の兆しが鮮明になった中、各金融機関が利率を上げてくることが目に見えていますので、先手を打ったつもりです。
住宅ローンを組んでいる皆さんも一度検討してみてはいかがでしょうか？
ただし、手続きには手数料や保証料などで数十万円のイニシャルコストがかかりますので、費用対効果を考えてください。
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2006年12月21日
マンション管理会社の違反に明確な罰則
マンション管理会社に対する罰則が厳しくなってきました。
私が管理会社にいた頃は「管理業務主任者」が国家資格ではなく、マンション管理士の誕生と共に国家資格へ格上げされたばかりで、マンション管理適正化法もスタートしたばかりの、業界全体が「手探り状態」でした。
今では区分所有法が改正されたり建替円滑化法が新設されたり、マンションみらいネットがスタートしたりと、わずか５年間で隔世の感があります。
それだけ、管理の現場に高いレベルとモラルが求められるようになったと言うことでしょう。それに十分に応えられる会社が増えることを期待します。
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※日経ＢＰｎｅｔより抜粋
「国交省がマンション管理業者の違反に対する処分の基準示す」
国土交通省は１２月１９日、「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の概要を発表した。
管理会社などによるコンプライアンス向上の取り組みを促進し、不正行為の未然防止を図ることが目的。監督処分を行う場合の統一的な基準として作成した。
個々の違反行為ごとに業務停止期間の明確化・標準化を図ることとし、
１）重要事項説明書に虚偽の記載があった場合は標準の業務停止期間を７日
２）重要事項説明会を開催しない場合等は１５日、３０日
３）財産の分別管理義務違反については、標準の業務停止期間を３０日
４）管理組合の財産に係る損害が発生した場合は、６０日
５）専任管理業務主任者設置義務違反については７日
と例示した。
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2006年11月13日
マンション修繕積立金が足りない！（日本経済新聞から）
１１月６日の日本経済新聞記事１面に、
「築２０年以上のマンション修繕積立金不足 ４３％」と言う記事が掲載されていました。
築年数の経過と共に建物・設備の劣化が進行している一方で、管理組合で維持修繕するための資金ストックを持っていないマンションが多い、と言う内容です。
この記事を読んで、皆さんにご認識いただきたいことがあります。
それは、
「修繕積立金の足りなくなるマンションは４３％ではなく、もっと多い」
と言うことです。
記事によれば、アンケート対象は「NPO全国マンション管理組合連合会」の会員になっている管理組合を対象にしています。
つまり、そのような団体に属する管理組合は、維持修繕に対し前向きで意識が高いと見なければなりません。
それで４３％の管理組合が「不足している」と言っているのですから、加盟していない（管理について意識の高くない）管理組合へも調査を依頼すれば、もっと違った数字になったと考えられます。
正確に統計を取っているわけではありませんが、実際に私がコンサル依頼を受けたマンションの半分以上が、今後２０年でいないに修繕積立金不足になる計画となっていますし、３０年でみれば９割方不足しているのが私の現場経験に基づく認識です。
皆さんのマンションの長期修繕計画はどうなっていますか？
★見方のわからない方、現状をわかりやすく分析して欲しい方、以下のサービスをご利用ください。
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2006年11月10日
怖い！マンション先高感
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「マンション価格、購入希望者の７割が先高感」
マンション購入希望者の７割がマンション価格に先高感を持っていることが、マンション販売・仲介会社の「長谷工アーベスト」（東京都港区）の調査で分かった。
マンション価格が「徐々に上昇する」とした回答は６９％で、６月の前回調査に比べて２２ポイント上昇、平成１３年の調査開始以来初めて５割を超えた。「横ばい」は２３％で１４ポイント低下した。地価についても「徐々に上昇する」が６９％に達した。同社は「基準地価の上昇や用地獲得競争による価格の上昇などの報道が影響した」と指摘している。
このため、購入時期では、「上昇前に検討したい」との回答が５４％（同比７ポイント増）に上った。
調査は９月下旬に、首都圏で同社が販売契約を結んだモデルルームの来訪者に対し、メールでの回答方式で実施。有効回答件数は２９８件。（記事を転写）
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一昨日のテレビ番組「ガイアの夜明け」で、ほんの一部のディベロッパーが１００年住宅を初めとした「品質重視路線」を懸命に打ち出している横で、多くの消費者がバブル景気のときのような「衝動買い」「安易な購入」を繰り返しそうな気がします。特に最近のマンション購入予定者は２０歳代にまで下がっていますから、なおさら心配です。
マンションは人生で最も高額な「買い物」。購入するときは遠くかなたにある夢を見ず、目の前の現実を直視し、是非勉強して欲しいものです。
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2006年11月08日
ガイアの夜明けと無料コンサルティング
早速ですが「ガイアの夜明け」見ましたか？
「日経スペシャル ガイアの夜明け（闘い続ける人たちの物語）」
〜１００年マンションを目指せ、永住時代の開発競争〜
私は、、、見れませんでした！
同様に見れなかった方、ＢＳジャパンで８日（水）、つまり今日の午後８時から再放送されます。こんどは見逃さないぞ！（仲間から大方の内容は聞いてしまいました。。）
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今お住まいのマンションを１００年持たせたい方、ぜひご覧ください。（当事務所のサービスページへリンクされています。）
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