私が役員を務める管理会社(クローバーコミュニティ)で、同じく共同代表の松原は、もともと2005年に福岡で「クローバー管理」を創業しています。クローバーコミュニティの「兄貴分」の管理会社です。

松原がクローバー管理を創業した当時から、既存の管理業界とは一線を画した新しい管理のあり方として『COM方式(システム)』を提唱し、その概念は2014年に設立したクローバーコミュニティ(弟分)にも脈々と受け継がれています。

例えば、
クローバーコミュニティ 1
提案資料の表紙に「COM方式」。


グローバルコミュニティ

最終ページにも「COM方式」と、くっきりを書かれています。


■COM方式の「COM」って、何?

お客様に、よく質問されます。
「中間マージンや工事リベートを取らないクリーンな管理で、本当に事業が成り立つの?」
「会社が小さいけれど、破綻したら私たちの管理費や修繕積立金はどうなるの?」
ほどではないですが、
「COM方式の『COM』って、何の略?」
もよく聞かれます。

COMは、
.灰鵐汽襯謄ング型の(=Consulting) 
管理業務(Management)
の頭文字をとっています。

COM方式=コンサルティング型の管理業務

です。


■COM方式=第4の管理方式だ

マンション管理組合が管理業務を実行するための方式には、

ー主管理方式
∩管委託方式
0貮委託方式

がありますが、当社は

COM(コンサルティング型管理)方式

という考え方を取っています。

■コンサルティング型の管理業務とは?
中間マージン 管理会社


ー主管理方式
管理の仕事の全てを管理組合が行う方式です。
・管理コストを低減できる
・中間マージン等を排除できる
・修繕工事を業者へ直接発注できる     
・住民主体の運営ができる
といったメリットがある一方で、
・住民の運営負担が大きい
・理事会の継続性は住民次第
・専門知識や情報収集に限界が
といった課題がある方式です。
自主管理方式の唯一最大の課題は「運営の形骸化・高齢化」言い換えると『自主管理が維持できるかどうか』にかかっています。

∩管委託管理方式
自主管理とは真逆で、管理の仕事の全て(ほとんど)を管理業者へ委託する方式です。
・管理業務の窓口が一本化できる
・理事や住民の手間や負担を軽減
・専門知識や情報収集が容易になる
といったメリットがある一方で、
・管理会社による中間マージン発生
・管理会社による割高な修繕工事提案
・施工業者からリベート(バックマージン)取る分、工事費が高く
・管理会社依存で住民意識低下
といった課題がある方式です。
管理会社へ業務をお任せ(依存)することで、管理費や修繕積立金の値上げリスクが内在化する方式、と言えます。

0貮委託管理方式
管理の仕事の一部(基幹事務や理事会サポート等)のみを管理会社へ委託する方式です。
定期清掃やエレベーター点検、消防設備点検、植栽といった専門業務は管理組合が直接契約します。
一見、自主管理と全部委託管理の良いとこどりをしているように感じますが、直接契約先とのやり取りやチェックは管理組合に残ってしまうため、組合員の負担が中途半端に残ってしまう方式です。また、修繕工事については△隆浜会社と同じ課題が発生します。

´↓ともに、『支出低減と労力負担低減』の両方を取ることができません。
また、↓は、管理会社が『中抜き(マージン)ビジネス』であり『情報格差+発注者の低関心を利用した必要以上に管理費や修繕積立金を使わせることで利益が向上する』という面が否めず、管理組合は管理会社へ不安と疑心を持ちながら付き合うか、必要悪と諦めて黙認するか、しかありません。

COM方式
『0貮委託管理方式』からさらに発展させて『管理組合が専門業者と直接契約する業務についても、当社がサポートを行う』ことで、理事会の労力負担を減らしながら、中間マージンが排除できます。
また修繕工事においても、当社は一切工事ビジネスをせず、定額の委託料の範囲で修繕に関するあらゆるサポートを行います。もちろん施工業者からリベート(バックマージン)を取るなど全くあり得ません。


COM方式のCO(Consulting)=管理組合に100%寄り添ったコンサルタントとして。
COM方式のM(Management)=クリーンでガラス張りの管理業務を。

COM方式は、松原の想いが詰まった概念なのです。


深山 州(みやま しゅう)
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