もう、これは誘引?実質的に詐欺?搾取?だよね、という話。
クローバーコミュニティ(管理会社)に、横浜市の築21年、39戸の小規模マンション管理組合から『悲痛な叫び』にも似たお問い合わせを受けた。

簡単にまとめると、
  • つい先日に行われた通常総会で、修繕積立金を世帯当たり月額9,000円から5,000円アップしたばかり。
  • しかし、大手管理会社から『修繕積立金をもっと値上げしないと、この先修繕工事ができない』と言われた
  • 管理会社から渡された長期修繕計画によると、このあとも段階的に修繕積立金を値上げすることになっていて、最終的に世帯当たり月額40,000円の修繕積立金になっている(一部屋当たり75嵎振僉
  • これから住民が高齢化し、コロナ禍もあり先行き不透明なのに、月額40,000円になったら払えなくなる人がでてくるだろう ※管理費も含めたら月額55,000円になる計算だ
  • 他の管理会社へ相談したが、いずれも現管理会社の見解と似たような感じだったし、大手管理会社は小規模マンションという理由でリプレイスの相談にすら乗ってくれない。
  • コンサル会社に聞いたら高額な成果報酬を要求され、怪しくて信じられない
  • このマンションに住み続け、持ち続けることはお先真っ暗だ、なんとかならないか

と言った感じだ。


そこで、

・現管理会社が提案してきた長期修繕計画
・直近で行われた通常総会の議案書

を借りて見てみたら、今後30年で5億6,000万円の工事が予定されており、毎月徴収している修繕積立金は30年で1億6,000万円にしかならない。
つまり、管理組合全体で4億円の赤字、一世帯あたり30年間で1,000万円の不足だ。これを月額に換算すると約27,800円の不足。

明日から30年間、月額の修繕積立金を更に27,800円値上げしないと破綻することになっている。
素人の区分所有者がこの計画を理解したら、絶望的になるか、管理会社不信になるよね。


で、僕の方で、簡単に分析してみた。
その結果、、、
管理会社への不満
  1. 現管理会社が修繕積立金の値上げ根拠としていた、向こう30年間の修繕工事費の5億6,000万円は、当社が試算したら3億1,700万円程度に抑えられた(修繕積立金の将来支出減)
  2. 現管理会社へ毎月払っている管理費(管理委託費)を当社へ切り替えて40%削減でき、修繕積立金へ充当することができる(修繕積立金の収入増)
  3. 上記の1と2を組み合わせると、向こう30年の不足額は
    現在の計画では4億円 →当社が計算すると1,160万円程度
    へと、超圧縮
    できる
修繕積立金 シミュレーション

つまり、ざっくりと
  • 現管理会社に委託し続けると、今後30年で4億円、世帯当たり1,000万円、月額27,800円の値上げをしないと不足分が補えない
  • 当社へ切り替えると、同じく今後30年で1,160万円、世帯あたり30万円、月額850円の値上げで不足分が補える

となる。マンション管理組合が『絶望』し『不信感』を覚えた「将来的な修繕積立金の不足問題」は、実は「問題ではなかった」ということだ。
『絶望』が『希望』になるよね。

こちらの管理組合、最終的に当社への管理会社変更を進めていただけることに。

もう一度言う。
もう、これは大手管理会社による、自社の修繕工事ビジネスへの誘引?実質的に詐欺?搾取?だよね、という話。


こちらも似たような相談なので読んで欲しい。

深山 州(みやま しゅう)
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−マンション管理士 メルすみごこち事務所−

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