あなたのマンションだけじゃない。
今年も下半期に入って起こり始めた「異変」。

いま、マンション管理業界では、大手・中堅の管理会社が、採算の合わない管理組合との契約を更新しない、という取り組みを始めています。
っっd
これまで、管理会社のサポートに身を委ね、または依存し、あるいはゴリゴリとコスト削減の交渉を続けてきた、あらゆる管理組合にとって、まさに「寝耳に水」の通告がやってきています。


私が代表を務めるマンション管理士(メルすみごこち事務所)へは、
「今の管理会社から、この年末で契約更新しない、と言われた。新しい管理会社を探す支援をして欲しい」
「来期からの管理委託費の大幅な値上げを提案してきた。管理組合が呑まなければ契約を更新しないと言っている」


そして私が共同代表で経営する管理会社(クローバーコミュニティ)へは、
「今の管理会社から、来年3月末で契約を終了する、と通告してきた。新しい管理会社として住民へ推薦したい」


と言ったお問い合わせがそれぞれ数件ずつあり、忙しくなっています。
当社だけでなく、恐らく他のマンション管理士や管理会社も忙しいであろう「たった一つの理由」は、ここにあります。



管理会社のブログ「管理会社から「契約更新しない」と言われたマンション」にも書きましたが、ある大手財閥系管理会社が「契約を更新しない」と判断した管理組合は200と言われており、その傾向を見るに、

・管理委託費が安いマンション(特に小規模マンション)
・大規模修繕工事で儲けることができないマンション
・モノ言う理事や組合員・コンサルタントがいるマンション
・フロントマンの負担が大きいマンション

だと考えられます。

面白いのは、この「契約を更新しない」「更新するなら値上げが前提」を全面に出し始めたのが、いわゆる財閥系管理会社だけでなく、独立系大手や中堅分譲系、中堅独立系に至るまで、かなり幅広く、多くの管理会社が取り組み始めていることです。


親会社(デベロッパー)による新築マンションの供給が、人口減少や土地価格の高騰で頭打ちになりつつあり、管理会社にとって利益率の高い管理業務の自動受注が減ってきています。
また、小規模管理会社のM&Aも一段落してきています。

これらのことから、大手・中堅の管理会社が「売上げアップとともに利益率(効率性)アップ」も目指すようになり、利益率の低い上記のようなマンションの仕事を終了してしまう(または値上げしてもらって利益率を回復させようとする)のだと考えられます。


はっきり言えば、

「高めの管理委託費を黙って払い続けてくれて」
「自分たちで作った長期修繕計画の通りに割高な修繕工事を発注してくれて」
「修繕積立金が足りなくなると値上げしてくれて」
「理事会は毎月開催するような忙しさもなく」
「理事はモノを言わず」
「住民はおとなしく」
「モノ言う理事がいても総会で入れ替えられる」


誤解を恐れず言うと「管理会社にとって都合の良い管理組合」を標準として得られる収入をベースに事業を組み立ててきた管理会社でしたが、最近の管理組合が

「高めの管理委託費を黙って払ってくれなくなった」
「自分たちで作った長期修繕計画の通りに割高な修繕工事を発注してくれなくなった」
「修繕積立金が足りなくなると管理委託費の値下げで穴埋めしようと考え始めた」
「理事会は毎月開催するようになりフロントマンが忙しくなった」
「理事はモノを言うようになった」
「住民もモノを言うようになった」
「モノ言う理事が来期も残った・理事間の引き継ぎがされるようになった」


と変わってきたことで、数字が合わなくなってしまい、今回の契約不更新や大幅値上げの通告をしてきている、と私は見ています。

「管理会社のものさしで非効率的とレッテルを貼られたマンション」が、今回の契約不更新や大幅値上げの対象になった、と考えています。

これをどう解釈するか。
「私たちの側に立っていなかった管理会社の方から別れてもらって良かった」
と解釈し、新しいパートナーを探しましょう!