HP 480マンション管理コンサルタントの深山です。

東京都内北部の大規模マンションで、1回目の大規模修繕工事前の建物診断と修繕設計のお仕事で下打ち合わせをしたとき、委員さんから、

「工事は春か秋の2回しかないの?」

との質問に対し、

・時期はそれほど気にしなくて良い
・むしろ気にしないほうが有利になることもある

前々回のブログで書きました。



2014-07-25-18-49-01そして、マンション修繕業界で大規模修繕工事の時期を

・春(2月頃から6月頃まで)
・秋(8月頃から12月頃まで)

のいずれかの時期に行うのが望ましい、とする理由について、

           
お盆(8月中旬)と暮れ(12月下旬〜1月上旬)に

・足場があることによる防犯上のリスク
 →すでに夏季や年末年始に集中して留守にする時代は終わり、帰省率は高まっていないどころか、世帯主が60歳にもなれば、盆暮には子供たちがマンションに戻ってくるものである。
また足場の防犯体制も充実している。


・暑過ぎて(寒すぎて)塗料が乗らない
 →技術の進歩により、劣悪な環境に耐えうる塗料が一般化しているし、そもそも7月も9月も10月でも猛暑日はあるし12月や2月も1月に劣らず寒い!


・エアコンが使えないと生活に支障を来たす
→夏場のエアコンなしは確かに厳しいが、7月や9月、10月だってエアコンが必要な日はいくらでもある!
 

と、業界人がいう理由には根拠があまりないことがわかる、
と前回ブログで書きました。



◆施工業者も工事時期が集中すると困る

修繕工事の施工業者やその下請け業者、孫請け業者には、
それぞれ現場代理人や職人を多く抱えています。
会社がこれらスタッフを安定的に抱えるなら、毎月安定した給与を支払う必要があります。

この場合に「春工事・秋工事」と工程を2つに絞ってしまうと、
仕事の機会が年2回に固定化され、それ以外の期間は遊んでしまう可能性が高くなります。

例えば足場屋さんは、大規模修繕工事のはじめと最後に組み立て/解体の必要がありますが、
工事期間中には仕事がありません。

すると、春工事の頭と終わり、秋工事の頭と終わり以外には大きな仕事がない
ということになります。


もし工事時期が分散されれれば、職人や材料をバランス良く融通することで
仕事が増え、売上が上がるのです。


現にいくつかの施工業者にヒアリングしたところ、


・工事時期がずれる現場があるとありがたい
・ずれた工事期間であれば腕の良い職人を手配しやすい
・コストダウンも可能になる


と共通した回答でした。



◆春工事と秋工事にとらわれない大規模修繕工事を
 
 管理組合の合意形成が図れるタイミングを第一に考え、
 かつ修繕工事費のコストダウンを図ることも考え、
 春・秋という固定概念にとらわれない大規模修繕工事を
 ぜひ検討してみてください!


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マンション管理コンサルタント メルすみごこち事務所

《管理組合の良し悪しが「住み心地」と「不動産価値」に影響を与える時代を創る》

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