livedoor2008年06月
2008年06月30日
代表の経歴書
この度、メルすみごこち事務所 WEBサイト上に、新ページ
「代表の経歴書『○○とマンションと私』」
をアップしました。
マンション管理士としての私が今日に至るまでどのような道筋を辿ってきたか、まとめたものです。
過去を振り返っていくうちに文章が長くなり、最後まで読むとおなか一杯になるボリュームです。
ご興味のある方は心してお読み下さい（笑）。
※これに合わせて、
「代表ご挨拶」 と
「トップページのコメント」も更新していますので、ここにお知らせ致します。
今後ともメルすみごこち事務所をよろしくお願いいたします。
2008年06月26日
管理組合懇親会で「魚の解体ショー」３
東京都区部の小規模マンションで4月に実施した管理組合懇親会。
（前々回記事はこちら）
「理事の○○さんがさばく！築地市場直送のカツオ解体ショウ」
を実現する為に、懇親会当日の早朝、私が車を出し、理事長と魚をさばく理事とで築地市場へ行きました。（前回記事はこちら）
「超」新鮮な本マグロやカツオを格安で仕入れ、マンションへ持ち帰ると、既に役割分担していた他の理事が準備に取り掛かっていました。
テーブルやブルーシートは近くの自治会館に快諾頂き貸してもらいました。
（人の情けはありがたいです。）
すると参加希望された一般の居住者が続々と出てきて、準備を手伝ってくれます。
こちらは築地市場で「男を魅せた」（と言っては失礼かな？）魚理事さんです。
自らさばくその姿にはオーラが出ていました。
私などプラモデルも満足に作れないほどの不器用人間ですので憧れます。
このマグロが彼の手によって見事な刺身になっていきます。
と、居住者があれよあれよと集まり、準備をしながらなし崩し的に懇親会がスタート！
曇りで肌寒い中、身を寄せ合ってワイワイと盛り上がります。
魚理事さんの知られざる姿に居住者も驚きを隠せない様子。
「へぇ○○さんってすごいキャリアなんだねぇ」「おじちゃんカッコいい」と、尊敬のまなざしを包丁を握る腕に受けています。
魚もきれいにさばかれて幸せそうな様子。
お互いがあまり交流がなかったとは思えないくらい、一体感が出てきています。
そういえば、参会者が自発的に自慢の一品を持ち込んでおり、これが話題に花を咲かせていました。
あら、カツオもきれいに盛り付けられて！
「おぉ〜っ」といちばんの歓声が上がります。
魚理事さんお疲れ様です！
最後は皆さんで記念写真です！
（私は役割を終え、ここでお暇しましたが、このあと２次会に突入したようです。）
こうして充実の管理組合イベントが無事に終了しました。
皆さん大変お疲れさまでした。
次回ブログで「管理組合イベント」の効果をお伝えします。
2008年06月21日
見捨てる？見捨てられる？小規模マンション
大手管理会社の事業戦略上の傾向として、売り上げが低い小規模マンションや中規模マンションでも利益率の低いところは積極的な解約（委託契約更新拒絶、または大幅な管理委託費の値上げ要請）をしていることは、本ブログでも度々記事にしてきました（過去ブログ参照）が、その傾向が一層強まっています。
当所へ問い合わせされる小規模マンション管理組合の総会議案書を見ると、「人件費の高騰」を理由に値上げが議案化されているのを多く見かけます。
某大手管理会社では、年間に受託する管理戸数（新築時親会社のデベロッパーから自動受託）の約半分の戸数に相当する管理組合を解約して、「血を入れ替えて」いるとの話も複数入ってきます。
小規模マンションから管理会社を見捨てるのは良いことです。
しかし見捨てられるのは悲しいことですね。
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ところで、管理会社に見捨てられるマンションを見ると、単に売り上げが上がらないというだけではないところがあります。
特殊な区分所有者の存在が管理委託費には表れないコストを押し上げるのです。
それは、フロントマン（マンション担当者）が
１）モンスター区分所有者（過去ブログ参照）からの執拗なクレームに時間を取られる
２）検討課題がないのに過剰な頻度の理事会を開催し中身のない議論を繰り返す理事会に付き合わされる
３）居住者間の不毛なトラブル仲裁に入り時間を取られる
といった内容で時間を取られ、あるいは精神的に疲弊し、最終的に退職に追い込まれることで、人件費やスタッフ採用・研修コストを押し上げる、というものです。
フロントマンが担当できる管理組合数には当然ながら限界がありますので、大規模マンションのようなスケールメリットがない上に想定以上の労力を費やす小規模マンションは、管理会社からの積極的解約の対象となるのです。
私は管理会社をフォローしているのではありません。管理会社が「建物管理業」から「サービス業」「接客業」として人的なレベルを向上させれば、管理組合とのやり取りがスムーズになり、非効率な労力がストレスが削減できるようになります。
管理業は「サービス業」としてまだまだ未成熟である、と言うことです。
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もし小規模マンションにお住まいで管理会社から解約の申し出があった場合、「２種類のある資料」を見れば、管理会社の真意を想定し対処の方法をお伝えしますので、悩んだらお問い合わせ下さい。
2008年06月18日
管理組合懇親会で「魚の解体ショー」２
（前回記事はこちら）
「理事の○○さんがさばく！築地市場直送のカツオ解体ショウ」
を実現する為に、懇親会当日の早朝、私が車を出し、理事長と魚をさばく理事とで築地市場へ行きました。
市場の入り口を入ったところ。
場内は外国人観光客が多く、私のような素人同様に轢かれそうになっていました。
今回連れてきてくれた魚理事（と呼ばせて頂きます）曰く、
「昔は外人はおろか素人はまず入ってこなかった。だいぶ変わったよ」
この奥ででセリが行われるようです。
はっきり言って社会化見学ですな。
「オラどけっ」
魚を運ぶ見たことのない車両が狭い通路を猛スピードで走り抜けます。
ここは日本の道路交通法管轄外です。
素人には完全にアウェーでした。理事長と二人でオロオロ。
メインの通路から無数の路地が分かれており、網目のように張り巡らされています。
はっきり言って、陳列されているのが何の魚か貝か、そしてどれくらい安いのかが私にはわかりません。
ただ安くて新鮮そうな「雰囲気」を感じます。
おぉっこれぞ市場！
魚理事は目的の店まで一直線。店のオーナーに「○○さんには敵わないよ、安くしとくよ」と言わせたあたり、マンション理事会とは違った素顔があります。
お互いの素顔や生きてきた環境のようなものが見えてくるのも面白いですね。
結局生のマグロとカツオを２匹、我々が手に入れる相場の3分の1で買うことができました。魚理事さんは昔漁業関係の大手会社で勤めていたそうで、結構「力」のある方だったのでした。
最後はさばく為の包丁を購入して終了！
車に積んだ魚は全く臭いません。
「あたりまえだよ。新鮮な魚は血も新鮮なんだよ」
そんなことも知らなかった自分が恥ずかしい（笑）
こうして築地市場での買出しを終え、マンションに戻りいよいよイベント開始です。
（つづく）
2008年06月17日
管理組合懇親会で「魚の解体ショー」１
４月の桜が散った頃、東京区部の小規模マンションで管理組合として20年で初の居住者間懇親会を実施しました。それはそれは大盛況でした。
このマンションは15世帯で旧地権者が3分の1の住戸を持つ「等価交換型」マンションです。
今まで居住者同士の懇親会はやったことがない、とのこと。
私は自らイベントを中心で楽しむタイプではありません。
イベントを企画して皆さんが盛り上がるのを横で見るのが楽しいタイプです。その方がイベント成立に向けて冷静に組み立てやすいのでちょうど良いです。
このマンションは都内の小規模マンションにしては敷地にゆとりがあリ、高台の上に建つ立地上、中庭からは景色が一望できます。
そこで、この借景が楽しめる中庭を活かしたイベントを提案しました。
理事の皆さんも乗り気です。
では中庭で何をやろうか、という話になりました。
この時は桜咲く時期に実施する予定でしたので、借景でお花見しながら食事でも、、と言う話になりましたが、何かが足りません。
イベントに多くの居住者を集めるには、メインイベントのようなものが必要です。
ここからが不思議と言うか、神様が前向きな管理組合にくれたプレゼント。
普段から殆どしゃべらなかった、朴訥な男性理事がボソッと
「俺、魚がさばけるよ。お花見のつまみに出そうか？」
これだ！！！
この瞬間、私の中で懇親会のメインイベントが決まりました。
「理事の○○さんがさばく！築地市場直送のカツオ解体ショウ」
話が一気に盛り上がり、役割分担があっという間に決まって、
広報を数回配布し、15世帯のマンションで20人弱が参加することに。
そして4月の当日朝を迎えます。
私も言いだしっぺでしたし、そもそも日本一（と言うことは世界一）の魚市場を生で見てみたい気持ちもあって、早朝の築地市場に向かいます。
↓そのときの築地市場の様子↓
（横画面でスミマセン）
（つづく）
本ブログタイトル変更
すみません、突然ですがブログのタイトルを
『東京生まれ横浜育ちのマンション管理士が淡々と語ります』
から、
『「マンションが三度のメシより好き」ですが何か？』
へ変更しました。
あまり格好つけずに、ストレートに自分の言葉で表現していこう、という思いを（一応）こめています。
なお、近くタイトルのところのオレンジの部分（ヘッダーと言うのかな）をオリジナルにします。
今後ともよろしくお願いいたします。
（と当所シンボル犬の「メル」が申しております。）
2008年06月13日
2008年06月08日
マンション管理の無料勉強会
当所では、悩めるマンション管理組合を対象に、無料での出張勉強会を行っています。
・新理事会役員になったけれど何をやれば良いの？
・管理会社から出された見積もりをどう判断すれば良いの？
・他の区分所有者が管理に無関心で困っています。
・大規模修繕工事の段取りを教えて欲しい
などなど、お問い合わせされた方によって質問や悩みは様々です。
で、基本的に交通費も出してお邪魔しますので、このサービスは関東のみとさせてもらっています。
この間は神戸の管理組合からも相談がありましたが、さすがにお断りさせてもらいました。（お詫びに電話で１時間ほどアドバイスさせてもらいました。）
この間のブログ記事で書いたマンションのように、２時間たっぷり、移動も含め約５時間使って、交通費まで出して（セコイ）『無料』で良いの？という話ですが、、、
もちろん良いんです！
なぜなら、『無料』が『有料』につながる可能性が高いからです。
まず当所がお客様に対し、
『先に（情報やアドバイスを）惜しげなくＧｉｖｅ』することで、お客様から信頼を勝ち取り、『仕事の依頼をＴａｋｅして頂ける』確率が高くなります。
勉強会を通じて、出席した理事に自分たちのマンションの現状と将来について意識をもってもらえれば、あとは具体的にどうアクションを起こすかを検討するという次のステップへ進みます。
その際に当所が必要と感じてもらえる確率が高いのです。
現状をきちんと分析し、将来あるべき姿やそこに向かってどう進んだら良いかをわかりやすく説明（Ｇｉｖｅ）しているからです。
自分では勝手に『Ｇｉｖｅ』していると思い込んでいます（笑）
また、勉強会は当所の考え方や皆さんからの質問や疑問への回答やアドバイスを通じて、力量を知ってもらえるチャンスでもあります。
最近では、無料勉強会を行って皆さんがマンション管理に対し前向きになってきたと感じたら、
『当所を是非採用しませんか？皆さんにとって有益ですよ』
とささやくように？言うようにしています。（笑）
それで当所へ依頼頂ければビジネスとして無料が有料になったのと同じになりますし、縁がなければそれでよしです。理事会に興味のともし火をつけることができたことも大切な喜びの一つですから。
2008年06月03日
理事会に興味のともし火をつける
しばらくブログをご無沙汰しており申し訳ありません。オフィスでの業務が立て込むと投稿する余裕がなくなります。
先日ヨドバシカメラで条件付の格安ワイヤレスLANサービスに加入したので、今後は外出先の空き時間などを使って更新したいと思います。
先日、東京都下の小規模なマンション管理組合からお問い合わせ頂き、「マンション管理についての無料出張勉強会」へ行ってきました。
その後、理事長より以下のメールを頂戴しました。
〜〜〜〜〜〜〜〜〜
先日は本当にありがとうございました。
当初は、単に、いまの小規模の修繕案をどうするか、くらいの感じでいましたが、それに対する明確な回答を頂戴できただけでなく、
何よりうれしかったのは、理事会メンバーの意識が高まったこと、いいチームとしてやっていけそうな感じになったことでした。
本当に期待していた以上の内容で、勉強になりましたし、意識が高まりました。
非常に感謝しています。
（中略）
※本当にここまで無料で申し訳ありません・・・
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
とても嬉しいメールです。
コメントでなにより嬉しかったのは、
『理事会メンバーの意識が高まったこと、いいチームとしてやっていけそうな感じになったこと』
です。
当所がお邪魔した後、バラバラで関心の薄い区分所有者の集まりが、『チーム』へグレードアップしたと実感してくれた！！
これはもう、私には最高のほめ言葉です。ニコニコです。
最近まで、専門知識や業界経験があればマンション管理士として合格かな、、、と思っていましたが、色々な失敗や苦い経験を通じ、マンション管理士ができる最も大切なことが何か、つかみかけています。
こちらの理事会も、始めは私の声だけが室内に響いていたのが、最後は皆さんから質問が沢山出てきたり、普段は殆ど話をしなそうな理事同士が意見交換をしたり。最後のほうは皆さんの笑顔が素敵でした。
そして、今までは管理会社や一部の理事へ漫然と任せていた方々が、現状を把握し具体的な行動をイメージできるようになっていき、
『マンション管理運営を自分達でほんのちょっとトライするだけで、資産価値や住み心地が上がるんだ』
と気持ちを楽に盛り上がって頂けると、
『あぁお邪魔した甲斐があった』
と心から思えます。
特に小規模マンションではチームワークが大切ですので、当所がきっかけとなって少しずつコミュニケーションの輪が広がっていければ、と思います。
で、２時間たっぷり、移動も含め約５時間使って、交通費まで出して（セコイ）『無料』で良いの？という話ですが、、、
もちろんいいんです！
なぜなら、、、次回へ続く
