2012年01月01日
2012年
新年明けましておめでとうござます。
今年のキーワードは、「初心」です。
本年もよろしくお願い申し上げます。
＾＾＾＾＾＾＾
「自分への回答」
初心を忘れていないか？
感動を忘れていないか？
素朴な疑問を忘れていないか？
熱い気持ちを忘れていないか？
純粋で邪念のない「最初の想い｣を忘れてい
常識・ルール・習慣に流されていないか？
それらはすべて流してしまおう。自分でそれ
それが「最初の想い｣を描かせてくれた若か
＾＾＾＾＾＾＾
マンション管理士 メルすみごこち事務所
2011年12月31日
メル様へ年間活動報告（写真）
私の師匠の愛犬ブルドッグのことであり、
そのシルエットは創業以来、当社のロゴマークになっています。
え？実はブルってこんなに可愛いの！？ブルドッグのメル日記はこちら！当社は12月決算で丸3年目を終えようとしています。
26日に決算報告へとメル（師匠）の家へ。
今年は忙しさにかまけてしまい、メルに会うことがほとんどできませんでしたが、
久しぶりにもかかわらず私をちゃんと覚えてくれていたようです。
最初は他人行儀でおとなしかったメルも、
次第に記憶がよみがえってきたのか、だんだんと激しくなり、
最後は私の顔をベロンベロンと嘗め回して別れました。
来年は今年以上にメル様のロゴを広めるぞ。
そして利益が出たら役員報酬としてドッグフードを買って行くぞ。
皆様、良いお年を。
マンション管理士 メルすみごこち事務所
2011年
子供の風邪もようやく落ち着き、遅れているメールフォロー中。
この１年を振り返っています。
皆様には大変お世話になりました。
今年は３・１１以来ずっと体調が優れず、人間はこんなにも弱いものかと考えさせられました。
同時に、終盤からは「ものは考えよう」「事実は変えられないが、解釈は自分のもの」との考えが
定着し、来年に向けての道筋をつけることができた一年でした。
来年も前進、前進、こんな時代だからこそ恐れずに前進してまいります。
また「初心」を忘れずに突き進みます。
今後ともよろしくお願い申し上げます。
マンション管理士 メルすみごこち事務所
2011年12月25日
マンション管理組合の第三者管理について（日本経済新聞記事を転載）
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分譲マンションの管理を巡るトラブルが後を絶たない。
管理会社の社員によるマンション管理組合の財産詐取といった事件に加え、居住者の高 齢化などで機能しない組合が増えていることで、管理会社との関係をはじめとした問題が起きるリスクが高まっている。
施行から10年たつマンション管理適正 化法などを見直し、組合が「第三者」に管理を任せる場合の新たなルールを確立する必要が増している。
管理会社と組合の関係づくりが重要性を増している。
【預金詐取容疑で逮捕】
１１月２日、東証１部上場の不動産会社である太平洋興発の元契約社員が詐欺容疑で逮捕された。同社が業務委託を受けたマンション管理組合の 預金口座から現金をだまし取った容疑。
2010年４〜10月に東京都内のマンション管理組合の理事長に「組合の別口座を作る必要がある」と嘘をつき、新設 した口座に組合の預金を移させ詐取した疑いなどがあるという。
マンションの所有者から集めた管理費や修繕積立金など管理組合の財産が損なわれた典型的なトラブルだ。
こうした問題の防止策として国土交通 省はマンション管理適正化法施行規則を一部改正。マンション管理業者に、管理組合財産の分別管理方法を厳しく義務付けるなどの措置を10年５月に施行し た。
マンション管理会社の業界団体、高層住宅管理業協会（東京・港）も「管理組合財産の毀損事故防止のためのコンプライアンス（法令順守）・プ ログラム」などを整備。
11年度中にそれらの項目ごとに評価基準を策定し、12年度から加盟各社の取り組み状況を確認する計画で、官民で対策を強化してい る。
それでも、管理組合と管理会社の業務委託などを巡って問題が相次ぐのはなぜか。
【当事者能力欠く】
マンションの日常の清掃や保守、修繕計画の策定などは、各戸の所有者でつくる管理組合の総会の決定に基づき、理事会が主導し実行するのが一 般的。具体的な業務は管理会社に委託するのが大半だ。
業者のコンプライアンスが不十分な事例もあるが、それ以上に深刻なのは組合の当事者能力が欠けているケースだろう。
例えば、居住者には管理費や修繕積立金を長期滞納する人もいる。
出納業務を管理会社が引き受けているマンションでは業者が督促するものの、 滞納者が無視すれば回収まではしない取り決めの場合が多い。組合財産が減り、修繕工事も難しくなるため、管理組合が事態収拾に乗り出さざるを得ない。
だが、都内のマンションの理事長として管理費の長期滞納者への対応を迫られた60代の男性は「素人ではどう対応すればいいか知恵も限られる」と打ち明ける。
そもそもマンション管理適正化法は、各戸の所有者や管理組合に「自分たちの財産を自分たちで守る」ため、役割や努力義務を規定している。
それを果たしやすくするため、組合運営の助言者である「マンション管理士」を創設するなどして支援するのが本来の趣旨だった。
しかし、管理組合が機能を発揮しなければ同法の目的は果たせない。
既存のマンション戸数は10年末で570万戸を超え大幅に増えている。
も ともと管理組合への関心が低い居住者が多い上に、所有者の高齢化、投資用ワンルームマンションなど所有者が住まない物件の増加、理事長など役員のなり手が 少ないなど問題は山積だ。
現行制度でもマンションの所有者ではない第三者が区分所有法25条で定める「管理者」となることはできる。
その引き受け手として、管理会社 や、マンション管理士ら専門家を想定していたとみられる。
しかし、国交省の「08年度マンション総合調査」によると、所有者以外が管理者になっているマン ションは５％余りにすぎない。
第三者管理の利用が進まない要因としてある管理会社の担当者は、「管理委託契約には利益相反の懸念が残り、積極的には引き受けにくい」とい う。
修繕などを外部発注する場合、管理者の立場としては、組合の意向に沿って安価で良質なサービスを提供してくれる業者を選ぶことが求められる。
ところが 管理会社の立場では、高い価格で自社が受注したいと考えるため、双方の利益が反してしまう。
不動産関連法に詳しい吉田修平弁護士は第三者管理について、「マンションを管理するのに、組合の意思決定と実際の業務執行という権限を誰が どの程度担うかはっきりさせ、組合の実態に合わせてガバナンス（統治）が働くようにする必要がある」と指摘する。
同時に、運営に携わる人が仕事に応じた報 酬を受け取れるようにするといった誘因を設計し、「管理組合の自助努力を促す仕組みも欠かせないだろう」という。
【行政の関与どこまで】
こうした声を受け、国交省は来年１月にもマンションの管理ルールに関する検討会を立ち上げる。
「第三者管理者」の要件、その業務範囲や権限 などについて議論し、来夏までにマンション管理適正化法の見直しの方向を打ち出す。
ただ、国交省は「私有財産の管理に、どこまで行政が関与するか難しい問 題をはらむ」（不動産業指導室の木村実室長）という。
不動産会社にとって販売した物件の管理事業は重みを増している。新規発売戸数がピークの半分以下に縮小した現在の市場環境ゆえだ。
マンショ ン関連コンサルティングを手がけるトータルブレイン（東京・港）の久光龍彦社長は「物件の供給と管理はフローとストックの関係で、マンション事業を前進さ せる車の両輪」と例える。
管理会社間で価格やサービスをめぐる競争も激しくなっている。
管理業務の発注元である組合の運営状況が不動産会社の経営に与える影響は大きい。
東日本大震災後、近隣住民との交流を深めたいという消費者 の需要が高まり、自社グループの管理会社を通じてコミュニティーづくりを支援する取り組みを強調した営業手法が増えた。
管理組合を機能させる試みは、単に 私有財産の保全だけにとどまらない広がりを持つ。
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2011年12月18日
マンション管理費の削減に根拠を
『管理会社に支払っている管理費を削減したい』と言うお問い合わせが増えています。
「マンション『管理』はマンション『経営』そのもの」
と考える僕らにとっては、支出の見直しはどこの企業でもやっていることであり、
とても健全なお問い合わせです。
一方、支出の見なおしと称して闇雲なコスト削減を図ることは
「暮らし向きの低下」「設備の機能低下・劣化促進」につながる危険性を秘めています。
何事にも「バランス」は必要です。
ところで、これから管理費を削減したいとお考えのマンション理事長様に
経験上ぜひ注意して欲しい点があります。
それは、
管理会社からの減額提案があった場合、
受ける前に熟慮して欲しい、ということです。
理由
・減額提案が単純値引きであった場合、管理組合にサービス品質を精査することは難しい
→管理業務とはなかなか目に見えないサービスであり、いくらでも加減を調節することが
できることで、結局安かろう悪かろうを招くリスクがあります。
・減額提案の中には、管理会社の懐が痛むことは少なく、
協力会社（下請け業者）を泣かせることが多いため、これらの会社が管理会社の見えないところで
加減したり、現場で働くスタッフの気持ちが下がり品質低下を招くリスクがあります。
・もし将来的な修繕積立金の枯渇を憂えて徹底なコスト削減を図ろうとする場合、
管理会社から提示された中途半端な削減提案で理事さんや住民が何となく満足しまう結果、
本来の目的（徹底的な削減→積立金の充実）が達成できなくなります。
どんな話にも必ず表と裏があります。
マンション管理（経営）を長期的な視野で見るなら、
根拠ある値引き、値引き後の精査が必要です。
マンション管理士 メルすみごこち事務所
2011年12月17日
マンション管理会社からのお歳暮
ちょっとブログで一休み。
この12月から新たに管理委託見直しコンサルティングをスタートさせた
大規模マンション管理組合。
今の管理会社とのお付き合いを大切にしながらも、
業務品質やコストの低減を図りたい、居住者の意見を取り入れながら
進めたい、という理事会様からの熱い想いに賛同しての取り組みです。
さて、これから皆さんと熱い議論していこうとしていた矢先、
現在の管理会社から、突然お歳暮が。
何かのサインに見えてしまいます。
お客様（理事会様）へ報告し、
中身を空けずにそのまま預けました。
管理会社に限らず、色んな企業様からお歳暮などを頂くことがあります。
基本的に有難くお受けしています。
便益供与に該当するレベルでまったくないものを闇雲に受け取り拒否はしません。
お歳暮を頂いた方に対しては感謝の気持ちを込めて
御礼の手紙をお返ししています。
しかしこのタイミングでのお歳暮は微妙です。
僕らの仕事は管理組合がクライアントである以上、
企業の皆様にはお気遣いなくいただきたい次第です。
マンション管理士 メルすみごこち事務所
2011年12月12日
マンション管理士賠償責任保険×４×特約プラン？
マンション管理士がお客様であるマンション管理組合に行ったアドバイスに起因して損害を与えた場合に賠償するための保険です。場合によっては、われわれの仕事に過失がないのに言いがかり的に訴えられた場合のコストも補償してくれる保険です。
ちょうど更新時期なので、私だけでなく管理士スタッフ全員が加入することに。
保障が最も手厚いAプランというのがあって、４名で6万円は安いと思っていたら、
来年から新たに「管理者管理（代行）を行うマンション管理士のための特約プラン」が
あるではないですか！
これは高い。一人8万円。
弊社では管理者管理で支援しているマンションもあり、近々プラン変更の必要がありそうです。
それにしてもこの保険、個人のマンション管理士が個々に加入する仕組みになっていますが、
こちらは法人（株式会社）で対象者が4名いるので、法人・団体割引とかないのか、、、
売り上げからしたらたいしたことないけれど、
お客様から頂戴したお金は大切に使わせて頂きたい。
経営者になると細かなコストにも神経質になります。
マンション管理士 メルすみごこち事務所
2011年12月03日
作業にハートを
過去に行われた総会決議に基づいて改訂された管理解約や
新たに制定された細則集の原本データへの移行（照合）作業がひと段落。
勉強中のスタッフでマンション管理士の植田さんに仕事を作ろうと
この仕事を喜んでお引き受けしました。
ダブルチェックしましたが、今のところほぼノーミスで頑張っています。
この作業自体は、過去の総会議案書からルール改訂点を
ピックアップして原本へと反映させる程度なのでそれほど難しくはありません。
ところが、改訂部分は僕らがコンサルタントとして契約締結させていただく前の
ものなので、せっかくだからこのマンションの過去を学ぶ良い機会、、、と
かなりのボリュームの総会議案書を読み込むうちに、この時間になってしまいました。
このマンション管理士という仕事で重要なのは、
「アップデートという『作業』」をこなすことではなく、
この作業を通じて総会議案書をよく読み、
マンションの歴史を知ることです。
歴史を理解し、これだけ大変な議案を検討してきた役員さんの苦労と
汗と涙？の結晶をかみ締め、これだけの歴史あるマンションの
支援をさせて頂けることに感謝し、一層のお役立ちを誓うことです。
ではおやすみなさい（あ、地震だ）
マンション管理士 メルすみごこち事務所
2011年11月29日
マンション管理士の「10年」
マンション管理士の法定講習案内が届いた。
５年で更新の講習を受ける必要があり、今回が２回目。
なので10年。
10年前にマンション管理士試験に合格したときは、
資格ができて初めての試験で、業界全体が盛り上がっていた。
「絶対にマンション管理士になる」と決心して
不動産会社を退職し、修行のために管理会社へ入社した、
ちょうど転職したとき。
マンション管理のノウハウはほとんどなかったけれど、
夢と希望に燃え、テストは最低ラインギリギリの38点で合格。
はっきりいって、会計とか設備の知識はほとんどなく
サイコロを振って回答したような記憶が、、、
5年前は、まだマンション管理士としては半人前にもならず、
個人事業でわずかな収入を得ながらも管理会社で修行。
コンセプトマンション事業にもチャレンジし３つの草鞋を履いて奔走。
あの時すでに一日24時間働いていたな。
一気に白髪が増えたのがこの時期。
そして今年。
個人から小さいながらも会社組織になり、渋谷にオフィスを構え、
5名の信頼できる仲間に囲まれて多くの管理組合のお役に立てる
体制を整えつつある。
マンション管理組合（お客様）の意識も5年、10年前とは大きく
変わり、それまで日の当たることのないマンション管理業界ニュースが
大手新聞の1面に出たりテレビ番組に露出するようになってきた。
私がガイアの夜明けに取り上げてもらったのも、５年、１０年前では
考えられなかった。
将来を具体的にイメージせず、ただひたすら走ってきたけれど、
振り返ると色々あったな、と。
次の5年、どうなっているか？
自分に期待したい。
マンション管理士 メルすみごこち事務所
2011年11月28日
4つ目で何が嬉しいって？
４つ目のお仕事を頂きました。とても嬉しいお話。
一つ目は1年半前に「管理組合（理事会）の運営面調査」。
二つ目は今年の初めに「管理規約の全面改訂」。
三つ目は今年の秋に「法律案件における組合員間の合意形成支援」。
そして
四つ目は今日「管理会社撤退に伴う新管理会社の選定支援」。
何が嬉しいって、
・儲けるチャンスを頂けたこと。経営者としてもちろん当然に嬉しい。
それ以上に、
・仕事をお預かりするたびに会社としての経験を積むことができること
・頼りになるスタッフに難しい仕事も任せることができること
そして
・ひとつのマンションを一日でも長く見られること（大切な人みたいだな）
・お客様と一層の信頼関係が構築できること
・人生経験豊富なお客様からさらに学びのチャンスを頂けたこと
ありがたいことです。
ただありがたい。
本当にありがたい。
ただそれだけ。
ありがとうございます。
マンション管理士 メルすみごこち事務所
