livedoor2009年12月01日
管理会社時代の社長
私がかつて在籍していた管理会社「コスモスライフ」の元社長
入村さんが、わざわざ当社まで来て下さいました。
８年前の入社試験で最終面接していただきました。
そして退職して６年ぶりの再会です。
忘れもしない、８年前の最終面接。
社長室に入り席に着くなり、
「あなたの趣味の『亀』ってのは、どういうこと？」
と履歴書を片手に聞いてきました。
この面接で話した８割は、当時飼っていた亀の飼育の話。
つまり、亀の話で入社を決めてくださったのが、入村さんです（笑）
実はこの面接の最後、何とも生意気な発言（宣言）を私はしています。
『私はマンション管理組合の立場で仕事がしたいと思っています。
今年はマンション管理士１回目の試験で私も受けましたが、そもそも管理会社が誠実に仕事をすればマンション管理士は必要ないと思っています。』
『もしコスモスライフが管理組合のために働けない会社だと思ったら
私はこの会社を辞めるつもりです』
生意気な私！！！
でも入村さんは受け入れて下さいました。
『やっぱり管理会社は管理会社の論理があって、
私のやりたいことはここではできない』
そう思ってたった２年で退職しても、こうやって
声をかけていただけます。
懐の深い方です。
、、、さて、再会してどんな話をしたか？
仕事の話、考え方・想いの話、、、
モチベーションが一気に上がりました。
入村さん、
ありがとうございました。
近く、また。
マンション管理士ってカウンセラーだったんだ！ブログ
マンション管理士 メルすみごこち事務所
入村さんが、わざわざ当社まで来て下さいました。
８年前の入社試験で最終面接していただきました。
そして退職して６年ぶりの再会です。
忘れもしない、８年前の最終面接。
社長室に入り席に着くなり、
「あなたの趣味の『亀』ってのは、どういうこと？」
と履歴書を片手に聞いてきました。
この面接で話した８割は、当時飼っていた亀の飼育の話。
つまり、亀の話で入社を決めてくださったのが、入村さんです（笑）
実はこの面接の最後、何とも生意気な発言（宣言）を私はしています。
『私はマンション管理組合の立場で仕事がしたいと思っています。
今年はマンション管理士１回目の試験で私も受けましたが、そもそも管理会社が誠実に仕事をすればマンション管理士は必要ないと思っています。』
『もしコスモスライフが管理組合のために働けない会社だと思ったら
私はこの会社を辞めるつもりです』
生意気な私！！！
でも入村さんは受け入れて下さいました。
『やっぱり管理会社は管理会社の論理があって、
私のやりたいことはここではできない』
そう思ってたった２年で退職しても、こうやって
声をかけていただけます。
懐の深い方です。
、、、さて、再会してどんな話をしたか？
仕事の話、考え方・想いの話、、、
モチベーションが一気に上がりました。
入村さん、
ありがとうございました。
近く、また。
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2009年11月25日
サーパスブランドの穴吹工務店が破綻
四国発、全国展開で延びてきたデベロッパー、穴吹工務店が会社更生法の適用を申請した、とニュースが。
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
大型倒産速報（帝国データバンク）から抜粋
（株）穴吹工務店（資本金57億5425万円、高松市藤塚町1-11-22、代表朝倉泰雄氏ほか1名、従業員844名）（中略）は、11月24日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。
（株）穴吹工務店は、1905年（明治38年）1月創業、61年（昭和36年）1月に法人改組された総合建設業者。「サーパス」ブランドの分譲マンショ ンを全国で展開。（中略）
2005年12月には同ブランドの供給棟数が累計1000棟に達し、（中略）販売戸数が過去最高となった2006年3月期の年売上高は約1553億 4000万円を計上していた。
しかし、改正建築基準法の施行に伴う着工の遅れにより販売戸数が減少。急激な景気減速による末端需要の低迷から、2009年3月期の年売上高は約 1306億5000万円にまで落ち込んでいた。
また、販売価格の低下や用地取得費・建築費などの原価上昇により収益性が低下した上に（中略）今年1月にはグループ会社の 集約や希望退職者募集を含む人員のリストラ計画を発表（中略）一連の騒ぎが更なる信用不安を招き、資金面での 限界に達したことで今回の措置となった。
負債は（株）穴吹工務店が約1403億3400万円（2009年3月末時点）。
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マンション管理士ってカウンセラー！？ブログ
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大型倒産速報（帝国データバンク）から抜粋
（株）穴吹工務店（資本金57億5425万円、高松市藤塚町1-11-22、代表朝倉泰雄氏ほか1名、従業員844名）（中略）は、11月24日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。
（株）穴吹工務店は、1905年（明治38年）1月創業、61年（昭和36年）1月に法人改組された総合建設業者。「サーパス」ブランドの分譲マンショ ンを全国で展開。（中略）
2005年12月には同ブランドの供給棟数が累計1000棟に達し、（中略）販売戸数が過去最高となった2006年3月期の年売上高は約1553億 4000万円を計上していた。
しかし、改正建築基準法の施行に伴う着工の遅れにより販売戸数が減少。急激な景気減速による末端需要の低迷から、2009年3月期の年売上高は約 1306億5000万円にまで落ち込んでいた。
また、販売価格の低下や用地取得費・建築費などの原価上昇により収益性が低下した上に（中略）今年1月にはグループ会社の 集約や希望退職者募集を含む人員のリストラ計画を発表（中略）一連の騒ぎが更なる信用不安を招き、資金面での 限界に達したことで今回の措置となった。
負債は（株）穴吹工務店が約1403億3400万円（2009年3月末時点）。
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2009年11月24日
管理規約第０条！？
川崎市の顧問先マンション理事会へ。
こちらのマンションで、来年の総会に向けて管理規約の変更を計画中です。
その目玉が、タイトルの通り、
｢管理規約第０条｣
です。
第０条って？
つまり、前文のことです。
たいていの管理規約では、第１条に｢（管理規約の）目的｣があります。
その前に１条加えよう、と言うことです。
では何を加えるのか？？
それは、
｢管理組合の芯となるもの｣
｢どういうマンションであるべきか、どう進むべきか、という方向性｣
です。
日本国憲法に前文があります。
前文とは、（wikipediaから）
｢日本国憲法の条文の前にある文章で、趣旨や基本原則について記している。｣
とあります。
つまり、具体的な条文へ入る前に、一番大切で忘れてはならないことが書いてあるわけです。
マンション管理規約にもこれを入れたいな、と。
多種多様なマンション居住者を結びつける｢何か｣を、私はずっと探しています。
管理規約の前文は、これになり得るのか？
悩む前にトライ！
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こちらのマンションで、来年の総会に向けて管理規約の変更を計画中です。
その目玉が、タイトルの通り、
｢管理規約第０条｣
です。
第０条って？
つまり、前文のことです。
たいていの管理規約では、第１条に｢（管理規約の）目的｣があります。
その前に１条加えよう、と言うことです。
では何を加えるのか？？
それは、
｢管理組合の芯となるもの｣
｢どういうマンションであるべきか、どう進むべきか、という方向性｣
です。
日本国憲法に前文があります。
前文とは、（wikipediaから）
｢日本国憲法の条文の前にある文章で、趣旨や基本原則について記している。｣
とあります。
つまり、具体的な条文へ入る前に、一番大切で忘れてはならないことが書いてあるわけです。
マンション管理規約にもこれを入れたいな、と。
多種多様なマンション居住者を結びつける｢何か｣を、私はずっと探しています。
管理規約の前文は、これになり得るのか？
悩む前にトライ！
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2009年11月23日
２つの日記ブログを使い分けます
こんにちは。
突然ですが、私は現在２つのブログを持っていますが、
本ブログ「三度のメシより〜」は、
今後マジメなオシゴトの話を中心に投稿したいと思います。
一方、もう一つのブログ
「マンション管理士ってカウンセラーだったんだ！ブログ」
では、主に「日常における考え方や想い、プライベート」を中心にラフなスタイルで投稿していきます。
２つのブログでコンセプトが重複していたため、明確に分けたいと思っていました。
今後ともよろしくお願いいたします。
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突然ですが、私は現在２つのブログを持っていますが、
本ブログ「三度のメシより〜」は、
今後マジメなオシゴトの話を中心に投稿したいと思います。
一方、もう一つのブログ
「マンション管理士ってカウンセラーだったんだ！ブログ」
では、主に「日常における考え方や想い、プライベート」を中心にラフなスタイルで投稿していきます。
２つのブログでコンセプトが重複していたため、明確に分けたいと思っていました。
今後ともよろしくお願いいたします。
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2009年11月16日
お久しぶりです
皆様お久しぶりです。
約１ヶ月ぶりのブログ投稿に私自身びっくりしています。
もう一ヶ月も経ったのか！と。
仕事にかまけて少し遠のくと、あっという間に１ヶ月が過ぎてしまいます。
今年もあっという間にあと４５日！！
また更新を再開します。
宜しくお願いいたします。
マンション管理士 メルすみごこち事務所
約１ヶ月ぶりのブログ投稿に私自身びっくりしています。
もう一ヶ月も経ったのか！と。
仕事にかまけて少し遠のくと、あっという間に１ヶ月が過ぎてしまいます。
今年もあっという間にあと４５日！！
また更新を再開します。
宜しくお願いいたします。
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2009年10月17日
マンションみてどう思いますか？
午後から世田谷区の閑静な住宅街に佇むマンションへ。
まだ築数年で建物は新しく、また敷地や共用部分は全体的に丁寧に手入れされていました。
今日は理事会三役との初回面談。理事会コンサルタントを探しているとのこと。とても熱心です。
一通り質問を受けた後、集会室からふと、街路樹と別棟建物の外壁タイルの美しい景色へ視線を移したとき、理事さんの一人から、
｢うちのマンションをみてどんな感想ですか？｣
と聞かれました。
私はつい、
｢マンションの印象や新しさと、いった｢現在｣よりも、現在の状態が将来にわたり維持・向上できるかどうか、という点に関心があるので、あまり外観とか見ての感想ってありません。｣
と、ポロっと素っ気ないことを言ってしまいました。
本当に素敵な佇まいで植栽も映え、静かで綺麗な外観だったのですが、なぜか自然としゃべっていました。
しかし、帰りの電車で振り返ってみると、、、
やはりあの答えは私の本音だということが確信でき、少しほっとしました。
日々の管理組合運営を通じて｢住み心地｣や｢不動産価値｣の維持向上を図ることがモットーであることを考えると、
見た目に意識がいかない旨の回答は、良く言えば
｢職業病が油に乗ってきた｣
ということかもしれません。
変に納得しながら井の頭線に揺られていました。
マンション管理士 メルすみごこち事務所
マンション管理士って本当に役に立つの？ブログ
まだ築数年で建物は新しく、また敷地や共用部分は全体的に丁寧に手入れされていました。
今日は理事会三役との初回面談。理事会コンサルタントを探しているとのこと。とても熱心です。
一通り質問を受けた後、集会室からふと、街路樹と別棟建物の外壁タイルの美しい景色へ視線を移したとき、理事さんの一人から、
｢うちのマンションをみてどんな感想ですか？｣
と聞かれました。
私はつい、
｢マンションの印象や新しさと、いった｢現在｣よりも、現在の状態が将来にわたり維持・向上できるかどうか、という点に関心があるので、あまり外観とか見ての感想ってありません。｣
と、ポロっと素っ気ないことを言ってしまいました。
本当に素敵な佇まいで植栽も映え、静かで綺麗な外観だったのですが、なぜか自然としゃべっていました。
しかし、帰りの電車で振り返ってみると、、、
やはりあの答えは私の本音だということが確信でき、少しほっとしました。
日々の管理組合運営を通じて｢住み心地｣や｢不動産価値｣の維持向上を図ることがモットーであることを考えると、
見た目に意識がいかない旨の回答は、良く言えば
｢職業病が油に乗ってきた｣
ということかもしれません。
変に納得しながら井の頭線に揺られていました。
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マンション管理士って本当に役に立つの？ブログ
2009年10月12日
小規模マンションと財政問題
小規模マンションで起こりがちな財政破綻（修繕積立金不足）は、管理組合にどのような影響を及ぼすでしょうか？
１．物理的な問題（建物・設備の劣化）
建物・設備は当然ながら時間と共に劣化していきます。劣化した建物・設備は一定時期ごとに更生（修繕）・更新（交換）していくことで、寿命を延ばすことができます。
しかし、この修繕や交換を実施する予算がないとなると、劣化したまま放置しなければなりません。
そろそろ修繕（交換）時期であるにも関わらず放置しておくと、ますます劣化を早めるばかりか、対応が手遅れ（低寿命化）になります。
この劣化進行は、見た目で見える部分（人間で言えば「肌荒れなど」）と目に見えない部分（病気など）があり、この目に見えない部分の劣化が進行していきます。
ところが、建物・設備に詳しくない多くの管理組合員には、この建物・設備の劣化が実感できないため、例えば漏水やエレベーター故障など、自分の身に具体的な影響がない限りは気付きにくいものです。
気付いた時には手が付けられない（または回復に莫大な治療費=修繕積立金がかかる）ため、修繕積立金は予防保全的にストックしたいものです。
マンション管理士 メルすみごこち事務所
マンション管理士って本当に役に立つの？ブログ
１．物理的な問題（建物・設備の劣化）
建物・設備は当然ながら時間と共に劣化していきます。劣化した建物・設備は一定時期ごとに更生（修繕）・更新（交換）していくことで、寿命を延ばすことができます。
しかし、この修繕や交換を実施する予算がないとなると、劣化したまま放置しなければなりません。
そろそろ修繕（交換）時期であるにも関わらず放置しておくと、ますます劣化を早めるばかりか、対応が手遅れ（低寿命化）になります。
この劣化進行は、見た目で見える部分（人間で言えば「肌荒れなど」）と目に見えない部分（病気など）があり、この目に見えない部分の劣化が進行していきます。
ところが、建物・設備に詳しくない多くの管理組合員には、この建物・設備の劣化が実感できないため、例えば漏水やエレベーター故障など、自分の身に具体的な影響がない限りは気付きにくいものです。
気付いた時には手が付けられない（または回復に莫大な治療費=修繕積立金がかかる）ため、修繕積立金は予防保全的にストックしたいものです。
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マンション管理士って本当に役に立つの？ブログ
2009年10月10日
小規模マンションと修繕積立金
小規模マンションの管理組合が一番先に取り組むこと。
それは、
｢お金を貯めること｣
です。
小規模マンション管理組合の運営において、で最大の問題は、
｢修繕積立金不足｣
です。
ここで言う小規模マンションは｢概ね総戸数５０戸以下｣を指しています。
修繕積立金が不足する、という事は、人間に例えると
｢健康を維持できない｣
ということです。
病気になっても、怪我をしても、病院に行くお金がない。
または治療費が足りず、延命措置しかできない。
建物・設備が劣化しても、修繕するお金がないのです。
小規模マンション管理組合の実に９５％以上が、今後２０〜３０年の間において、確実に財政破綻を起こします。
まさかうちのマンションは？
と信じないあなたは、一度｢長期修繕計画｣をご確認ください。
（見方がわからない・どこにあるのかわからない方は気軽にお尋ねくださいね。）
では、修繕積立金が足りなくなると、具体的にどのような事態が起こるでしょうか？
マンション管理士 メルすみごこち事務所
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それは、
｢お金を貯めること｣
です。
小規模マンション管理組合の運営において、で最大の問題は、
｢修繕積立金不足｣
です。
ここで言う小規模マンションは｢概ね総戸数５０戸以下｣を指しています。
修繕積立金が不足する、という事は、人間に例えると
｢健康を維持できない｣
ということです。
病気になっても、怪我をしても、病院に行くお金がない。
または治療費が足りず、延命措置しかできない。
建物・設備が劣化しても、修繕するお金がないのです。
小規模マンション管理組合の実に９５％以上が、今後２０〜３０年の間において、確実に財政破綻を起こします。
まさかうちのマンションは？
と信じないあなたは、一度｢長期修繕計画｣をご確認ください。
（見方がわからない・どこにあるのかわからない方は気軽にお尋ねくださいね。）
では、修繕積立金が足りなくなると、具体的にどのような事態が起こるでしょうか？
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2009年10月05日
整理する
大変遅まきながら、、、
最近「整理する」ことに自覚がでてきました。
小さなことは机の整理からパソコンの整理、資料（データ）の整理、情報の整理、タスクの整理、スケジュールの整理、優先順位の整理、事業の方向性の整理、心の整理、、、整理づくめです。
整理=捨てること
捨てること=新たな時間や機会・アイデアを得ること
ビジネス本の多くに書かれている通りでした。
小さな整理をこつこつと、ですね。
（妻に荷物整理されないように頑張ろうっと）
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最近「整理する」ことに自覚がでてきました。
小さなことは机の整理からパソコンの整理、資料（データ）の整理、情報の整理、タスクの整理、スケジュールの整理、優先順位の整理、事業の方向性の整理、心の整理、、、整理づくめです。
整理=捨てること
捨てること=新たな時間や機会・アイデアを得ること
ビジネス本の多くに書かれている通りでした。
小さな整理をこつこつと、ですね。
（妻に荷物整理されないように頑張ろうっと）
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2009年09月25日
カウンセラー＋応援団＝マンション管理士？
9月で7件目のお問い合わせは、さいたま市のあるマンション組合員のご夫婦。マンション管理士による無料相談にわざわざお越し下さいました。
ペット問題で管理組合や管理会社といろいろとあったようで、ご夫婦ともに疲れきっていました。
やり取りをしていくうちに、マンション管理士に必要な要素ってなんだろう、、、と思い返しました。
振り返ると、この時の面談で私が行ったことは、
○お客様の味方であることを示す（話を聞く・目を見る・笑顔でうなずく・メモを取る）
ペット問題で管理組合や管理会社といろいろとあったようで、ご夫婦ともに疲れきっていました。
やり取りをしていくうちに、マンション管理士に必要な要素ってなんだろう、、、と思い返しました。
振り返ると、この時の面談で私が行ったことは、
○お客様の味方であることを示す（話を聞く・目を見る・笑顔でうなずく・メモを取る）
○自分の気持ちや想いをうまく整理できない人には、代わりに整理してあげる。（冷静さを取り戻させる）
○お客様に非がある場合、不快にならないようはっきり伝える
○新たな提案を示す
○自信を取り戻してもらう
こんなところでした。
コンサルティングというよりは、カウンセリングです。カウンセリングしながら、応援団になってお客様を送り出しています。
今回は個人的なカウンセリングで終了となりましたが、
基本的に管理組合としてのご相談であっても、対応のスタンスは同じです。
・来訪者（相談者）の想いを受け止めてあげて、
・話を丁寧に聞いてあげて、
・混乱している頭を整理してあげて、
・法律的・技術的なところは簡単に説明してあげて（調べてあげて）
・具体的な解決案を提示してあげる。
そして、
・背中を押してあげる。
面談が終った頃に
「モヤモヤした気持ちがすっきりと」
「難しい顔が笑顔に」
「不安が安心・自信に」
お客様がこのような気持ちになっていれば、カウンセリング（コンサルの第一歩）は成功です。
専門知識は、今回の対応で言えば、マンション管理に関する実務がらみの話は一言しかしゃべっていません（笑）
そんなものです。
専門知識だけ詰め込んでもカウンセリングができないと、お役に立つ第一歩を踏み出したことにはならないのではないか？
そう思うのは私だけでしょうか？？
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○お客様に非がある場合、不快にならないようはっきり伝える
○新たな提案を示す
○自信を取り戻してもらう
こんなところでした。
コンサルティングというよりは、カウンセリングです。カウンセリングしながら、応援団になってお客様を送り出しています。
今回は個人的なカウンセリングで終了となりましたが、
基本的に管理組合としてのご相談であっても、対応のスタンスは同じです。
・来訪者（相談者）の想いを受け止めてあげて、
・話を丁寧に聞いてあげて、
・混乱している頭を整理してあげて、
・法律的・技術的なところは簡単に説明してあげて（調べてあげて）
・具体的な解決案を提示してあげる。
そして、
・背中を押してあげる。
面談が終った頃に
「モヤモヤした気持ちがすっきりと」
「難しい顔が笑顔に」
「不安が安心・自信に」
お客様がこのような気持ちになっていれば、カウンセリング（コンサルの第一歩）は成功です。
専門知識は、今回の対応で言えば、マンション管理に関する実務がらみの話は一言しかしゃべっていません（笑）
そんなものです。
専門知識だけ詰め込んでもカウンセリングができないと、お役に立つ第一歩を踏み出したことにはならないのではないか？
そう思うのは私だけでしょうか？？
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